吳秀青

　　隨著11月28日證監會支持房地產股權融資的“第三支箭”（“三支箭”分別為信貸融資、債券融資
、股權融資）射出，房地產“三道紅線”全麵命中，房地產企業融資限製得以放寬，房地產行業又將肩負新的使命，踏上新的征程。

　　“房地產市場平穩健康發展
，事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。”這是證監會從2020年對房地產行業進行實質性限製（包括政策準備階段）以來，口徑最為放開的一句話。從信貸融資、債券融資再到股權融資，“三支箭”發出的效果如何？能在多大程度上提振房地產市場

？房地產行業曙光到底來了沒？

　　房地產的支柱地位被重申

　　國家統計局12月15日公布的數據顯示，11月份我國主要經濟指標在走弱。外需高位回落，出口增速已轉負；消費疲軟（11月份社會消費品零售總額38615億元，同比下降5.9%）

；投資靠基建勉力支撐，但增速也在回落。

　　今年前三季度GDP增速為3%，市場預計全年經濟增速也在3%左右，遠低於年初設定的5.5%的de預yu期qi增zeng長chang目mu標biao。這zhe其qi中zhong有you美mei元yuan加jia息xi及ji疫yi情qing的de影ying響xiang，房fang地di產chan行xing業ye的de嚴yan重zhong下xia滑hua也ye是shi重zhong要yao因yin素su之zhi一yi。從cong主zhu要yao經jing濟ji指zhi標biao看kan
，今jin年nian除chu基ji建jian投tou資zi外wai，消xiao費fei、工業增加值、房地產投資、房地產銷售、出口等數據都不好


，尤其是房地產相關數據深度下行。

　　今年12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國－歐(ou)盟(meng)工(gong)商(shang)領(ling)袖(xiu)和(he)前(qian)高(gao)官(guan)對(dui)話(hua)上(shang)發(fa)表(biao)書(shu)麵(mian)致(zhi)辭(ci)
，重(zhong)申(shen)房(fang)地(di)產(chan)是(shi)國(guo)民(min)經(jing)濟(ji)的(de)支(zhi)柱(zhu)產(chan)業(ye)
，並(bing)指(zhi)出(chu)正(zheng)在(zai)考(kao)慮(lv)新(xin)的(de)舉(ju)措(cuo)，努(nu)力(li)改(gai)善(shan)行(xing)業(ye)資(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)狀(zhuang)況(kuang)，引(yin)導(dao)市(shi)場(chang)預(yu)期(qi)和(he)信(xin)心(xin)回(hui)暖(nuan)。

　　“三支箭”核心在“穩”，刺激作用有限

　　近期的房地產支持政策，表麵看起來是在“救”，實際上核心在於“穩”，支持資金優先流入相對較優質
、穩健的房企。雖然在短期內較難扭轉市場基本麵，但在政策信號明確的前提下
，市場缺失的信心有望逐漸重塑。

　　“三支箭”要yao求qiu金jin融rong機ji構gou承cheng擔dan更geng大da責ze任ren
，防fang止zhi房fang企qi債zhai務wu風feng險xian蔓man延yan

，推tui動dong房fang地di產chan行xing業ye盡jin快kuai走zou上shang良liang性xing循xun環huan和he健jian康kang發fa展zhan的de軌gui道dao。尤you其qi是shi時shi隔ge多duo年nian後hou房fang企qi股gu權quan融rong資zi的de重zhong新xin開kai閘zha，旨zhi在zai在zai不bu直zhi接jie增zeng加jia房fang企qi負fu債zhai規gui模mo的de同tong時shi，為wei房fang企qi融rong資zi提ti供gong充chong足zu的de渠qu道dao。

　　不(bu)過(guo)，需(xu)要(yao)注(zhu)意(yi)的(de)是(shi)，此(ci)次(ci)針(zhen)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)金(jin)融(rong)政(zheng)策(ce)支(zhi)持(chi)，在(zai)條(tiao)文(wen)中(zhong)明(ming)確(que)了(le)重(zhong)點(dian)支(zhi)持(chi)優(you)質(zhi)企(qi)業(ye)和(he)將(jiang)資(zi)金(jin)用(yong)於(yu)特(te)定(ding)領(ling)域(yu)等(deng)，主(zhu)要(yao)目(mu)的(de)在(zai)於(yu)維(wei)穩(wen)，而(er)不(bu)是(shi)鼓(gu)勵(li)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)重(zhong)回(hui)過(guo)快(kuai)增(zeng)長(chang)的(de)老(lao)路(lu)。

　　隨著房企融資渠道的全麵打通，特別是“三箭齊發”涉she及ji的de資zi金jin及ji時shi落luo地di後hou，房fang企qi資zi產chan負fu債zhai表biao和he現xian金jin流liu或huo迎ying來lai實shi質zhi性xing改gai善shan，但dan房fang地di產chan行xing業ye的de企qi穩wen回hui暖nuan最zui終zhong依yi舊jiu取qu決jue於yu需xu求qiu的de複fu蘇su，不bu確que定ding性xing仍reng然ran較jiao大da。

　　未來發展重視“三個量”

　　關於房地產業的未來發展空間，我們需看到一些現實的問題。比如，人口的問題。從2013年—2021年全國人口的變化可以看出
，2013年我國人口增量接近1000萬
，以後逐年遞減，到2021年隻有48萬
，今年大概率接近零甚至負增長。2015年為我國勞動力人口最高峰，然後進入下降趨勢，2021年為7.8億
，比最高峰下降了2000萬人。此外，我國從2000年前後同美國等發達國家同步進入了老齡化社會。2021年我國60歲以上人口占比為18.9%

，比2013年上升了4個百分點，65歲以上人口占比為14.2%，比2013年上升了4.5個百分點。2035年前後，我國將進入重度老齡化社會，老齡化程度將高於G7國家。由此可見，由人口總量帶來的人口紅利正在弱化甚至消失。

　　再如，城鎮化率的問題。到2021年末，全國常住人口城鎮化率達到64.7%。對於這個數據，中國金融四十人論壇學術顧問黃奇帆曾有過分析，由於我國的城鎮發展特色
，我們65%的城鎮化率相當於西方國家75%的水平，已經接近天花板。不過，到2021年末，我國戶籍人口城鎮化率為46.7%，與全國常住人口城鎮化率相差18%，還有較大的提升空間。

　　在這樣的背景下
，房地產業亟須在重視“三個量”（重視存量，深入挖掘和利用住宅存量
；重視流量

，深入研判流動人口的住房消費特征、消費能力和習慣
；重視質量，利用綠色化
、智能化手段改善住房品質，引領住房消費提檔升級）的過程中
，探尋出新的發展模式。