第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議10月23日通過《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》（簡稱《決定》）。

　　fangdichanshuigaigezhongyucongtaolunjieduanxiangshidianjieduanmaileyidabu。name，weishenmeyaozhengshoufangdichanshui
？duishichangyouheyingxiang
？youwangcongnaxiedifangkaishi
？benwenjiangzhongdianzhenduiyishangwentijinxingfenxi。

　　為什麼要征收房地產稅？

　　此次《決定》提(ti)到(dao)
，為(wei)積(ji)極(ji)穩(wen)妥(tuo)推(tui)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)立(li)法(fa)與(yu)改(gai)革(ge)，引(yin)導(dao)住(zhu)房(fang)合(he)理(li)消(xiao)費(fei)和(he)土(tu)地(di)資(zi)源(yuan)節(jie)約(yue)集(ji)約(yue)利(li)用(yong)，促(cu)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)
，第(di)十(shi)三(san)屆(jie)全(quan)國(guo)人(ren)民(min)代(dai)表(biao)大(da)會(hui)常(chang)務(wu)委(wei)員(yuan)會(hui)第(di)三(san)十(shi)一(yi)次(ci)會(hui)議(yi)決(jue)定(ding)：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

　　除了促進房地產行業健康發展外
，分析認為，房地產稅的推出還有三大目標：解決政府財政收入缺乏難題，調整稅收結構
；穩定房價
，保證房地產的剛需釋放
；調節收入分配以擴大消費需求

，推進共同富裕。

　　國聯證券研究所觀策略高級研究員、首shou席xi宏hong觀guan分fen析xi師shi張zhang曉xiao春chun指zhi出chu
，目mu前qian房fang地di產chan行xing業ye稅shui收shou結jie構gou中zhong
，以yi增zeng值zhi稅shui為wei代dai表biao的de流liu轉zhuan稅shui貢gong獻xian了le房fang地di產chan行xing業ye的de一yi半ban以yi上shang稅shui收shou，而er房fang產chan稅shui為wei代dai表biao的de保bao有you環huan節jie的de稅shui收shou貢gong獻xian則ze相xiang對dui有you限xian，但dan未wei來lai隨sui著zhe存cun量liang房fang時shi代dai的de到dao來lai，為wei了le保bao證zheng稅shui源yuan的de穩wen定ding，流liu轉zhuan稅shui向xiang財cai產chan稅shui轉zhuan是shi大da勢shi所suo趨qu。這zhe不bu僅jin是shi房fang地di產chan行xing業ye稅shui收shou的de發fa展zhan趨qu勢shi

，也ye或huo是shi國guo內nei整zheng體ti稅shui收shou結jie構gou的de變bian化hua趨qu勢shi。

　　東(dong)吳(wu)證(zheng)券(quan)研(yan)究(jiu)所(suo)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)任(ren)澤(ze)平(ping)指(zhi)出(chu)
，隨(sui)著(zhe)房(fang)地(di)產(chan)大(da)開(kai)發(fa)時(shi)代(dai)漸(jian)進(jin)尾(wei)聲(sheng)

，土(tu)地(di)財(cai)政(zheng)難(nan)以(yi)為(wei)繼(ji)，存(cun)量(liang)房(fang)時(shi)代(dai)到(dao)來(lai)，從(cong)土(tu)地(di)財(cai)政(zheng)向(xiang)房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)轉(zhuan)型(xing)是(shi)大(da)勢(shi)所(suo)趨(qu)。

　　“5月以來，房地產銷售快速降溫，9月商品房銷售麵積和銷售額同比分別為下降13.2%和下降15.8%；土地大幅流拍，截至10月17日，實施土地集中供應的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32.4%，其中北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。”任澤平表示
，因地方財政吃緊，房地產稅試點可以完善地方主體稅，增加地方穩定的稅收來源。

　　此外
，“房地產當前存量價值在300-400萬億元之間，且內部分布並不均衡，作為居民財富最大的細分領域
，房地產稅的推出有助於共同富裕的推進。”張曉春說。

　　房地產稅試點的推出對房價有何影響
？

　　華夏新供給經濟學研究院院長
、中國財政科學研究院研究員賈康曾撰文表示，無論是為了落實“房住不炒”
、加強樓市調控
，還是為了調節收入分配、促進共同富裕，房地產稅都已被寄予厚望。

　　房地產稅試點的推出到底對市場影響有多大？

　　中zhong原yuan地di產chan首shou席xi分fen析xi師shi張zhang大da偉wei認ren為wei

，房fang地di產chan稅shui隻zhi是shi工gong具ju，這zhe個ge工gong具ju如ru果guo用yong來lai調tiao控kong
，肯ken定ding會hui非fei常chang有you效xiao
，但dan稅shui率lv和he稅shui基ji並bing沒mei有you明ming確que，很hen難nan估gu算suan影ying響xiang多duo大da，而er且qie很hen可ke能neng各ge地di短duan期qi的de影ying響xiang並bing不bu一yi樣yang。

　　張zhang曉xiao春chun指zhi出chu，根gen據ju測ce算suan
，再zai考kao慮lv到dao試shi點dian初chu期qi循xun序xu漸jian進jin的de規gui則ze，房fang地di產chan稅shui的de推tui出chu短duan期qi對dui房fang地di產chan市shi場chang的de影ying響xiang或huo相xiang對dui有you限xian。但dan在zai目mu前qian房fang價jia上shang漲zhang放fang緩huan背bei景jing下xia，房fang地di產chan稅shui推tui出chu或huo對dui情qing緒xu和he預yu期qi產chan生sheng較jiao大da衝chong擊ji，從cong而er影ying響xiang房fang價jia的de走zou勢shi。

　　shanghaicaijingdaxuegonggongzhengceyuzhiliyanjiuyuanshouxizhuanjiayangchangyebiaoshi，lilunshang
，kaizhengfangdichanshuiyoukenengzaiduanqiduifangjiaxingchengyali。fangdichanshuijiangzengjiacunliangzhuzhaidechiyouchengben，zaiduanqicijifangyuanshifang，erxuqiuzaiduanqinanyikuozhang

，gongdayuxudegejujiangzaiduanqituidongfangjiahuiluo。danyouyubutongchengshijuyoubutongdetedian

，ruocaiquxiangtongdegaigefangan，duibutongchengshideyingxiangchayimingxian。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出

，房地產稅對市場交易的影響主要取決於市場的供求關係狀態。在供不應求的市場，如深圳

、西安和重慶二手房市場，即便出現超額住房持有人出售的情況，由於賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。青島、濟南和長沙處於供過於求或供求平衡狀態，買方議價能力更強，這些地方房地產稅試點將會導致總交易金額的下降。

　　“若後續開展全國性房地產稅立法與征收工作，假設房產市值評估比例為70%，預計全國房地產稅收入範圍約為380億元至5600億元，遠低於2020年84142億元的國有土地使用權出讓收入。”中(zhong)信(xin)證(zheng)券(quan)首(shou)席(xi)政(zheng)策(ce)分(fen)析(xi)師(shi)楊(yang)帆(fan)預(yu)計(ji)，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)短(duan)期(qi)內(nei)僅(jin)能(neng)一(yi)定(ding)程(cheng)度(du)緩(huan)解(jie)土(tu)地(di)財(cai)政(zheng)問(wen)題(ti)

，土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)仍(reng)將(jiang)是(shi)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)的(de)重(zhong)要(yao)財(cai)政(zheng)收(shou)入(ru)來(lai)源(yuan)。

　　房地產稅試點有望從哪些地方開始？

　　《決定》內容顯示，國務院製定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府製定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。分析認為，房地產市場過熱的城市，大概率會成為率先試點城市。

　　任澤平表示，此次試點地區應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區以及部分區域中心城市；同時，扣除抵扣麵積以後，對於投機炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。

　　“zhejiangshigongtongfuyushifanqu
，gongtongfuyujiuyaodujuechaofang
，suoyigaigeshidiankenengxinghenda。shenzhenzuoweishehuizhuyixianxingshifanqu

，fangdichanshuidegaigejiushixianxingshifandezhongyaobiaoxian。hainanzuoweiquanguodiyigeti‘去房地產化’的省份
，加之自由港的建設以及全省限購的優勢，也完全可以納入試點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　張(zhang)曉(xiao)春(chun)也(ye)認(ren)為(wei)，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)推(tui)出(chu)的(de)目(mu)的(de)是(shi)為(wei)了(le)促(cu)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)，促(cu)進(jin)共(gong)同(tong)富(fu)裕(yu)，調(tiao)整(zheng)稅(shui)收(shou)結(jie)構(gou)等(deng)方(fang)麵(mian)，所(suo)以(yi)房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)試(shi)點(dian)或(huo)有(you)望(wang)從(cong)深(shen)圳(zhen)
、上海、北京等較高房價的一線城市開始，與此同時
，原來的試點地區重慶由於具有相關經驗和基礎或也有望在此次試點範圍。

　　“此次《決定》提出按照積極穩妥的原則
，統籌考慮深化試點與統一立法
、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區。預計試點城市名單或將與2021年底公布，城市選擇將考慮全國區域統籌布局。而房地產稅的落地征收或將分批次執行，我們預計首批試點地區或包括上海、重慶、深圳與海南。”楊帆認為。

　　張大偉預計
，部分城市出台房地產稅試點很可能在最近2年就落地，全國範圍內，短期應該是不會出台。

　　此次房地產稅的推出與此前試點有何不同

？

　　房產稅在上海
、重慶試點了10年，為什麼還要再做房地產稅試點？在專家看來，房地產稅並非上海、重慶的房產稅的升級。

　　“現在改革涉及的不是房產，而是房地產。”嚴躍進指出，此次政策實際上進一步清晰了“房地產稅”的概念
，即房產稅是針對房產來說的
，而房地產稅的範圍更大
，包括房產和土地。

　　此次會議確定了房地產稅的征收對象。《決定》指出：“試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行”。

　　張曉春表示，與此前相比，此次房地產稅試點的範圍更廣，一是包括居住和非居住兩類
；二是與此前上海和重慶主要針對新房不同，此次對存量房產進行征收，征收的房屋範圍更為廣泛。

　　北(bei)京(jing)金(jin)訴(su)律(lv)師(shi)事(shi)務(wu)所(suo)主(zhu)任(ren)王(wang)玉(yu)臣(chen)也(ye)認(ren)為(wei)
，在(zai)上(shang)海(hai)和(he)重(zhong)慶(qing)試(shi)點(dian)的(de)房(fang)產(chan)稅(shui)

，範(fan)圍(wei)並(bing)不(bu)廣(guang)，其(qi)中(zhong)
，上(shang)海(hai)是(shi)針(zhen)對(dui)二(er)套(tao)房(fang)征(zheng)收(shou)，重(zhong)慶(qing)是(shi)針(zhen)對(dui)別(bie)墅(shu)和(he)高(gao)檔(dang)住(zhu)房(fang)征(zheng)收(shou)。從(cong)實(shi)際(ji)試(shi)點(dian)效(xiao)果(guo)來(lai)看(kan)，似(si)乎(hu)並(bing)不(bu)理(li)想(xiang)。因(yin)此(ci)，重(zhong)慶(qing)、上海房產稅的試點不足以支撐房地產稅的立法，不能為房地產稅提供更多更全麵的參考。

　　“這裏說明改革三個思路。第一、改革的核心是居住用的住宅項目。第二
、全國非居住用房本身是征收房產稅的，此次試點城市會將商辦等房產稅的征收轉變為商辦的房地產稅征收。第三、農村住房不納入改革，當前改革特指國有建設用地的相關住房。”嚴躍進表示。