40城土地溢價率下降房企擇機補倉杭州、上海、北京位居賣地前三

2026-03-28 20:00:44

　　在剛剛過去的11月，雖然土地市場的成交量仍在上漲，但是成交價及溢價率明顯走低。11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，已連續5geyuexiajiang。tupaishichangchixujiangwen，dijiachengjiaochengweizhuliu，liupaishiyoufasheng，fangqinadiyiyuanbuqiang。yeneirenshirenwei，duanqineitudishichangdejiangwentaishinangai，buguo，duiyouzijinshilihejiaodirongzichengbendefangqilaishuo，daoshibucangdehaoshiji。

　　前11月杭州賣地2397.6億居首位

　　12月2日，上海易居房地產研究院發布的《2019年11月40城土地市場報告》(簡稱“報告”)顯示，2019年1-11月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京，排名未發生變化。這5個城市的土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元、1348.0億元。其中，杭州土地出讓金最多，並且遠超過第二名上海，說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

　　從全國來看，報告數據顯示，11月，40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%，主要是因為本月土地成交量有所增長。2019年1-11月，40個典型城市土地出讓金收入24364.2億元，同比增長15.4%，增速回落0.3個百分點。

　　上海易居房地產研究院研究員王若辰表示：“2018年下半年，全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。2019年上半年，部分熱點城市土地市場重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增長明顯；隨著調控政策的密集出台，下半年土地出讓金同比增速開始小幅震蕩下行。”

　　11月上海、廣州土地溢價率為零

　　11月，土地價格不見起色，土地成交溢價率連續5個月下降。報告顯示，11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2%。

　　土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中，僅深圳溢價率相對較高，為16%，北京僅為3%，上海和廣州均為0%。

　　duici，yijuyanjiuyuanyanjiuyuanwangruochenrenwei，shenzhenyijialvdeshangshenghuoyuqitiaozhenghaozhaishuihou，shichangyuqifashengyidingzhuanbianyouguan，yincimingxiangaoyuqitasangeyixianchengshi。

　　即便如此，深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍，在11月22日，深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價的地塊，最終1宗流拍，5宗成交127.51億元，其中兩宗地是底價成交。

　　從土地出讓均價來看，11月40個典型城市移動平均土地成交價(最近6個月的平均土地成交價)為5009.7元/平方米，環比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續收窄。具體來看，11月，一線城市6個月移動平均土地成交價為14223.8元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌5.3%。二線城市6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米，環比下跌2.1%，已經連續3個月下跌。采寫/新京報記者徐倩

　　中海、保利、中駿拿地力度大

　　11月，房企拿地積極性顯著下降，隻有國企、央企受益於融資優勢仍然表現強勁。在機構統計的全國住宅用地成交總價前10名的排行榜中，8宗地由具有國資背景的房企獲得。

　　從前11個月來看，房企拿地表現明顯分化，50大房企權益拿地金額高達2萬億，萬科權益拿地金額最高為1570億元，其次是碧桂園1238億元，而恒大明顯落後，則為410.44億元。

　　雖然年底土地供應預期大漲，但受製於政策收緊、企業力保現金流等因素，業內人士預計土地市場難見熱度。

　　國資背景房企成11月土地市場主力

　　11月，雖然頭部房企仍是土地市場上投資的主要力量，但是拿地力度在收縮。億翰智庫數據顯示，新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對國企及央企來說，憑借充足的資金實力和較低的融資成本，拿地動力仍足。

　　在11月的土地市場，除了中海一如既往地積極拿地外，保利發展、中駿、招商蛇口的拿地表現也很積極。綜合機構數據顯示，保利發展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地，同時也在東莞、徐州等強三線城市加大拿地力度，單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過80億元。招商蛇口11月投資額更是超過百億元。

　　11月22日，深圳集中出讓6宗地塊，其中1宗流拍，5宗成交127.51億元，均被有國資背景的房企拿下。其中包括南國置業，中海地產、招商+華潤聯合體、深圳安居集團。

　　另據中指研究院統計，從11月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看，同樣主要為國企和央企。在入榜地塊中，共有8宗由國企及央企參與競得，占TOP10拿地總額的78.7%，包括中海、華潤置地、招商蛇口、山西交控等。其中，中駿以59.4億元獲得廈門島內六年來第三塊出讓的宅地，拿地額也成為11月土地成交總價最高者。

　　中海+首鋼聯合體以底價51億元競得的北京石景山區1宗住宅，位居土地成交總價第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊，以50.2億元的成交總價排名第三位。華潤置業45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦莊住宅地塊排位第六位。雄安集團30億元競得雄安新區首個公開出讓土地，也進入前10成交總價榜單，排名第九位。

　　對dui於yu國guo資zi背bei景jing的de企qi業ye成cheng為wei年nian底di土tu地di市shi場chang的de主zhu力li，業ye內nei人ren士shi分fen析xi稱cheng，隨sui著zhe融rong資zi政zheng策ce逐zhu漸jian收shou緊jin，土tu地di市shi場chang的de溢yi價jia率lv開kai始shi走zou低di，而er對dui於yu有you資zi金jin實shi力li和he較jiao低di融rong資zi成cheng本ben的de國guo企qi、央企來說，正好趁機補倉，但是一般的民營企業則會更加顧忌現金流而不願出手。

　　前11個月“萬碧恒”拿地分化

　　即使年底房企謹慎購地，但是全年房企的土地儲備仍不可小覷。

　　據中原地產數據顯示，截至11月，2019年50大房企權益拿地金額高達2萬億，同比上漲幅度高達17%。萬科權益拿地金額最多，為1570億元，其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權益拿地超過500億元的房企達9家，合計38家房企拿地超過200億，刷新曆史同期紀錄。而恒大前11個月以410.44億元的權益拿地金額名列第16名，未進前10。

　　除在公開市場拿地之外，房企通過收並購等方式獲得的土地儲備數量也不少。據克而瑞不完全統計，今年1月-11月典型企業收並購、協議土地出讓的幅數占比達到12%，一部分是融創、綠地、龍湖、世茂等規模房企通過收並購補充資產，另一部分是區域深耕的企業如建業、佳兆業等，憑借地緣優勢補充貨值。

　　值得關注的是，11月27日，融創中國發布公告披露，152.69億元收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權。而標的資產持有位於成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目，可售建築麵積約為2771.6萬平方米。

　　然而融創的收購遠未停止，12月3日，融創與廣州資產管理有限公司進行戰略合作簽約，雙方將共同推進不良資產收購、企業並購重組、不良資產經營等業務。

　　事shi實shi上shang，在zai市shi場chang不bu見jian起qi色se，部bu分fen中zhong小xiao房fang企qi麵mian臨lin生sheng存cun困kun境jing，行xing業ye洗xi牌pai加jia速su的de背bei景jing下xia，規gui模mo房fang企qi通tong過guo收shou並bing購gou獲huo得de土tu地di資zi源yuan成cheng為wei不bu可ke或huo缺que的de渠qu道dao。

　　雖然年底土地市場集中供應，但在多位業內人士看來，未來房企拿地態度仍將謹慎，土拍熱度持續低位徘徊。

　　中原地產首席分析師張大偉分析稱，2019年房企拿地也出現分化，依然有企業在土地市場加快拿地步伐，特別是部分央企、國(guo)企(qi)和(he)新(xin)上(shang)市(shi)企(qi)業(ye)，拿(na)地(di)依(yi)然(ran)非(fei)常(chang)堅(jian)決(jue)。不(bu)過(guo)，考(kao)慮(lv)到(dao)資(zi)金(jin)成(cheng)本(ben)成(cheng)為(wei)企(qi)業(ye)拿(na)地(di)的(de)主(zhu)要(yao)決(jue)定(ding)因(yin)素(su)，在(zai)融(rong)資(zi)收(shou)緊(jin)預(yu)期(qi)下(xia)，房(fang)企(qi)整(zheng)體(ti)拿(na)地(di)意(yi)願(yuan)仍(reng)將(jiang)退(tui)燒(shao)。

來源：新京報

編輯：網站實習1

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