張大海

　　2024年4月召開的中央政治局會議再提房地產去庫存，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。這一要求完全符合2023年中央經濟工作會議提出的“穩中求進

、以進促穩、先立後破”的宏觀工作總基調。

　　當前影響房地產市場的因素很多
，而直接反映房地產市場供求關係的因素是人口基數。國家統計局數據顯示，2023年，全國商品房銷售麵積 111735萬平方米
，比上年下降8.5%；商品房銷售額116622億元，同比下降6.5%。而根據國家統計局公布的數據，2017年—2023年的7年間，全國出生人口較2016年累計減少3669萬人；《中國人口普查年鑒-2020》數據顯示，我國家庭戶人均居住麵積達到41.76平方米。由此推算2017年—2023年的7年間，潛在住房需求累計減少153217萬平方米，是2023年全國商品房銷售麵積的1.37倍。隨著人口增速持續放緩、人口老齡化繼續加劇，對未來房地產市場發展的製約作用將更加凸顯。

　　因此，房地產行業要去存量
、優增量
，實現轉型發展，需充分認識出生人口增長對刺激房地產市場需求所發揮的積極作用。

　　全quan國guo人ren口kou與yu家jia庭ting動dong態tai監jian測ce調tiao查zha結jie果guo顯xian示shi，經jing濟ji負fu擔dan過guo重zhong是shi製zhi約yue育yu齡ling婦fu女nv再zai生sheng育yu的de最zui突tu出chu的de因yin素su
，而er家jia庭ting生sheng活huo消xiao費fei中zhong最zui大da的de負fu擔dan就jiu是shi購gou房fang消xiao費fei所suo造zao成cheng的de資zi金jin壓ya力li。這zhe些xie年nian，國guo家jia和he地di方fang政zheng府fu出chu台tai係xi統tong性xing支zhi持chi政zheng策ce，助zhu推tui出chu生sheng人ren口kou增zeng長chang，但dan適shi齡ling生sheng育yu群qun體ti的de經jing濟ji壓ya力li並bing來lai得de到dao有you效xiao緩huan解jie。有you的de地di方fang政zheng府fu也ye出chu台tai了le對dui生sheng育yu家jia庭ting提ti供gong財cai政zheng補bu貼tie的de政zheng策ce，但dan鑒jian於yu目mu前qian和he今jin後hou相xiang當dang長chang的de一yi段duan時shi間jian，地di方fang政zheng府fu的de財cai政zheng狀zhuang況kuang會hui普pu遍bian緊jin張zhang，可ke以yi預yu見jian對dui生sheng育yu家jia庭ting所suo發fa揮hui的de補bu償chang作zuo用yong將jiang非fei常chang有you限xian。

　　近年來
，金融機構通過降低貸款利率來減輕居民消費貸款的壓力，個人住房貸款利率也持續回落。但對於動輒10年
、20年甚至最高長達30年nian的de個ge人ren住zhu房fang貸dai款kuan，購gou房fang者zhe所suo承cheng擔dan的de貸dai款kuan利li息xi無wu疑yi是shi一yi筆bi不bu小xiao的de家jia庭ting開kai支zhi。尤you其qi是shi對dui於yu生sheng育yu家jia庭ting而er言yan，孩hai子zi的de養yang育yu成cheng本ben已yi經jing成cheng為wei生sheng育yu家jia庭ting的de一yi項xiang重zhong要yao開kai支zhi。根gen據ju《中國生育成本報告2024版》公布的數據，0~17歲孩子的平均養育成本約為53.8萬元；0歲至大學本科畢業的孩子平均養育成本約為68萬元。上海和北京家庭0~17歲孩子的平均養育成本更是分別高達101萬元和93.6萬元。再加上住房消費貸款所需要承擔的利息支出，生育家庭的生活壓力不言而喻。

　　因此，筆者建議把有限的財政補貼作為資金杠杆，推動金融資金進入促進人口增長、激ji活huo消xiao費fei市shi場chang的de領ling域yu。如ru由you銀yin行xing等deng金jin融rong機ji構gou向xiang生sheng育yu適shi齡ling群qun體ti提ti供gong生sheng育yu家jia庭ting住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan，由you保bao險xian公gong司si提ti供gong還hai款kuan信xin用yong保bao證zheng，政zheng府fu將jiang對dui生sheng育yu家jia庭ting的de財cai政zheng補bu貼tie變bian成cheng生sheng育yu家jia庭ting住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan貼tie息xi。如ru此ci

，便bian可ke通tong過guo金jin融rong服fu務wu和he財cai政zheng政zheng策ce的de深shen度du結jie合he，有you效xiao解jie決jue生sheng育yu家jia庭ting購gou買mai住zhu房fang的de資zi金jin問wen題ti，通tong過guo分fen期qi還hai款kuan減jian輕qing生sheng育yu家jia庭ting的de資zi金jin集ji中zhong支zhi付fu壓ya力li，用yong財cai政zheng貼tie息xi方fang式shi讓rang生sheng育yu家jia庭ting僅jin承cheng擔dan住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan的de本ben金jin，免mian於yu承cheng擔dan住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan的de利li息xi。

　　duiyushilingshengyuquntieryan
，zhufangxiaofeimianxidaikuannenggouweishengyujiatingtigongbiyaodegoufangzijin，rangshengyujiatingjianggengduodezijinyongyuhaizidejiaoyupeiyang，youzhuyuhaizigaozhiliangchengchang。tongshi，zhufangxiaofeidaikuandebenjinkecaiyongfenqihaikuandefangshi，bujinnenggouyouxiaohuanjieshengyujiatingzijinjizhongzhichudeyali，suizheshijiandetuiyi、經濟的發展、家(jia)庭(ting)收(shou)入(ru)的(de)持(chi)續(xu)增(zeng)長(chang)
，生(sheng)育(yu)家(jia)庭(ting)未(wei)來(lai)所(suo)麵(mian)臨(lin)的(de)還(hai)款(kuan)壓(ya)力(li)還(hai)會(hui)大(da)大(da)減(jian)輕(qing)。因(yin)此(ci)，讓(rang)生(sheng)育(yu)家(jia)庭(ting)享(xiang)受(shou)住(zhu)房(fang)消(xiao)費(fei)貸(dai)款(kuan)免(mian)息(xi)政(zheng)策(ce)
，能(neng)夠(gou)有(you)效(xiao)減(jian)輕(qing)適(shi)齡(ling)生(sheng)育(yu)群(qun)體(ti)因(yin)住(zhu)房(fang)消(xiao)費(fei)壓(ya)力(li)產(chan)生(sheng)的(de)思(si)想(xiang)顧(gu)慮(lv)，增(zeng)強(qiang)適(shi)齡(ling)生(sheng)育(yu)群(qun)體(ti)的(de)生(sheng)育(yu)意(yi)願(yuan)
，激(ji)發(fa)生(sheng)育(yu)群(qun)體(ti)購(gou)買(mai)住(zhu)房(fang)的(de)意(yi)願(yuan)，讓(rang)適(shi)齡(ling)生(sheng)育(yu)群(qun)體(ti)願(yuan)生(sheng)育(yu)、能買房、敢消費。

　　對dui金jin融rong機ji構gou而er言yan，憑ping借jie當dang前qian金jin融rong業ye的de風feng險xian管guan理li能neng力li
，完wan全quan能neng夠gou將jiang生sheng育yu家jia庭ting住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan的de風feng險xian控kong製zhi到dao合he理li水shui平ping
，目mu前qian正zheng在zai運yun行xing的de個ge人ren住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan管guan理li模mo式shi完wan全quan能neng夠gou保bao證zheng生sheng育yu家jia庭ting住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan業ye務wu的de順shun利li運yun行xing，從cong而er成cheng為wei金jin融rong業ye服fu務wu民min生sheng的de優you質zhi業ye務wu。隨sui著zhe出chu生sheng人ren口kou的de不bu斷duan增zeng長chang、貸dai款kuan規gui模mo的de持chi續xu擴kuo大da，生sheng育yu家jia庭ting住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan等deng創chuang新xin型xing業ye務wu必bi將jiang發fa展zhan為wei支zhi撐cheng金jin融rong業ye健jian康kang發fa展zhan的de重zhong要yao支zhi柱zhu
，有you利li於yu促cu進jin中zhong國guo金jin融rong業ye創chuang新xin發fa展zhan模mo式shi，優you化hua金jin融rong服fu務wu
，推tui動dong金jin融rong強qiang國guo建jian設she。

　　對(dui)於(yu)房(fang)地(di)產(chan)業(ye)而(er)言(yan)

，生(sheng)育(yu)家(jia)庭(ting)住(zhu)房(fang)消(xiao)費(fei)免(mian)息(xi)貸(dai)款(kuan)業(ye)務(wu)的(de)推(tui)出(chu)，能(neng)夠(gou)促(cu)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)剛(gang)性(xing)消(xiao)費(fei)需(xu)求(qiu)和(he)改(gai)善(shan)型(xing)消(xiao)費(fei)需(xu)求(qiu)的(de)增(zeng)長(chang)
，尤(you)其(qi)是(shi)能(neng)夠(gou)有(you)效(xiao)拉(la)動(dong)二(er)、三san胎tai家jia庭ting改gai善shan型xing住zhu房fang的de消xiao費fei需xu求qiu，提ti升sheng住zhu房fang需xu求qiu的de中zhong樞shu水shui平ping，為wei房fang地di產chan行xing業ye轉zhuan型xing發fa展zhan提ti供gong新xin的de機ji遇yu。剛gang性xing和he改gai善shan性xing住zhu房fang需xu求qiu潛qian力li的de持chi續xu增zeng長chang


，為wei化hua解jie房fang地di產chan企qi業ye債zhai務wu風feng險xian、改善房地產行業經營環境贏得了時間和空間
，為房地產行業去存量、優(you)增(zeng)量(liang)提(ti)供(gong)了(le)消(xiao)費(fei)基(ji)礎(chu)。在(zai)當(dang)前(qian)國(guo)民(min)經(jing)濟(ji)轉(zhuan)型(xing)升(sheng)級(ji)的(de)關(guan)鍵(jian)時(shi)期(qi)
，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)消(xiao)費(fei)基(ji)礎(chu)的(de)夯(hang)實(shi)和(he)增(zeng)長(chang)

，能(neng)夠(gou)更(geng)有(you)效(xiao)地(di)發(fa)揮(hui)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)社(she)會(hui)經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)穩(wen)定(ding)器(qi)的(de)作(zuo)用(yong)。

　　對dui於yu政zheng府fu而er言yan，將jiang對dui生sheng育yu家jia庭ting的de財cai政zheng補bu貼tie變bian為wei生sheng育yu家jia庭ting住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan的de貼tie息xi，能neng夠gou充chong分fen發fa揮hui財cai政zheng資zi金jin的de杠gang杆gan示shi範fan作zuo用yong，引yin導dao更geng多duo資zi金jin進jin入ru更geng廣guang範fan圍wei的de出chu生sheng人ren口kou生sheng產chan消xiao費fei市shi場chang，有you效xiao拉la動dong社she會hui消xiao費fei
，推tui動dong生sheng產chan消xiao費fei的de可ke持chi續xu增zeng長chang。房fang地di產chan及ji相xiang關guan產chan業ye的de發fa展zhan能neng夠gou促cu進jin稅shui收shou的de增zeng長chang和he政zheng府fu相xiang關guan收shou入ru的de增zeng加jia，為wei推tui動dong財cai政zheng貼tie息xi政zheng策ce實shi施shi提ti供gong可ke持chi續xu的de財cai力li支zhi撐cheng，從cong而er形xing成cheng支zhi持chi財cai政zheng貼tie息xi政zheng策ce可ke持chi續xu運yun行xing的de良liang性xing循xun環huan。

　　筆者認為，國家目前和未來的財政收入水平
，完全能夠承擔生育家庭住房消費貸款的貼息支出。按每個家庭貸款100萬元計算，貸款利率參照目前住房公積金貸款利率2.85%，10萬億元的生育家庭住房消費貸款一年產生的利息為2850億元。2023年全國一般公共預算收入突破21萬億元，增長6.4%。由此可見，政府財力的持續增長完全能夠跑贏貸款貼息增長所需要的支出。

　　為wei充chong分fen調tiao動dong地di方fang政zheng府fu財cai政zheng貼tie息xi的de積ji極ji性xing
，建jian議yi國guo家jia與yu地di方fang政zheng府fu按an比bi例li承cheng擔dan生sheng育yu家jia庭ting住zhu房fang消xiao費fei貸dai款kuan貼tie息xi所suo需xu的de資zi金jin，國guo家jia也ye可ke以yi通tong過guo發fa行xing超chao長chang期qi國guo債zhai提ti供gong財cai政zheng貼tie息xi所suo需xu資zi金jin，給gei貸dai款kuan銀yin行xing減jian免mian相xiang應ying額e度du的de稅shui負fu也ye是shi一yi個ge可ke以yi考kao慮lv的de政zheng策ce方fang向xiang。

　　zonghefenxi，bizherenwei，jishichutaishengyujiatingzhufangxiaofeidaikuanmianxizhengce，nenggoujiakuaituijinfangdichanqucunliangdezhouqijincheng，weiyouzengliangtigongbiyaodexuqiukongjian
，weituidonggoujianfangdichanxingyefazhanxinmoshizhuruxinhuoli、增添新動力。

　　（作者係中融人壽北京公司總經理）