穩字當頭 預警
、微調或貫穿2019全年 

　　經曆了今年三四月份的樓市“小陽春”行情後，“紅五月”並沒有像市場期待那般原色重現

，緊跟著的黃金購房小長假“端午”也在平淡中結束。中原地產研究中心統計數據顯示，對比2018年同期，2019年“端午”成交整體有所下滑。北京假期前兩日，新建商品住房成交僅4套
，不足2018年一半。

　　業內人士表示，樓市從3月“小陽春”到4月高點，隨後5月份至端午期間
，整體市場出現退燒跡象。其原因是熱點城市調控政策進一步收緊，住房市場成交、土地成交、房企融資整體上漲乏力。

　　多城成交環比降幅明顯  

　　中原地產研究中心數據顯示，端午小長假前兩日，北京新建住房分別成交1套與3套，較2018年的5套與4套
，整體同比下調55.6%。二手住房方麵
，北京成交分別僅為40套和14套。深圳前兩日成交維持153套和149套。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，雖然有網簽數據滯後的影響，但另一方麵，這也是進一步延續5月的退燒趨勢。5月一二線城市整體成交環比4月下調2%。

　　作為曆來成交旺季的“紅五月”在2019年並未顯現。2019年5月

，北上廣深四個一線城市商品房成交麵積環比僅深圳上漲，上海
、廣州、北京環比均下跌。二手房更是遭遇寒流，一線城市和熱門二線城市的二手房成交量出現全麵下滑。

　　廣州中原研究中心數據顯示

，5月廣州二手住房成交4025套，較2018年5月的8846套，下滑54%。北京方麵
，北京住建委網簽數據顯示，5月北京二手住宅網簽量13764套，較4月環比下降4.7%，同比下降24%。這也是自4月以來
，連續第二個月網簽量下滑。

　　除一線城市外，多個熱點二線城市也降幅明顯。易居房地產研究院數據顯示，在重點監測的10個城市中
，5月僅無錫和蘇州出現二手房成交量環比上升態勢。其中
，廈門雖然二手住房成交同比上漲高達196.5%，但環比下降20.3%，市場已現明顯調整。青島方麵
，二手住宅成交與廈門類似，5月環比下調6.1%，但同比仍高達33.7%。南京方麵，5月二手住房成交7616套
，環比下降13.3%，同比下降1.1%；杭州方麵，5月二手住房成交環比下調1.3%
，同比下調23.9%；金華方麵，5月二手住房成交環比下調4.3%

，同比下調44.2%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為
，4月下半月開始，部分城市政策再次收緊，購房者預期受到影響。另一方麵，部分供應承壓，阻礙成交釋放。例如上海樓市5月供應量大幅縮水
，供應麵積環比減少37.9%。

　　易居研究院研究員姚方認為，2018年9月至2019年4月，二手住宅價格指數同比漲幅和成交套數近6個月移動平均同比增速均處於低位盤整態勢。2019年4月10城二手房成交套數同比增速由負轉正，5月保持了上升趨勢，但增速有所放緩，市場熱度回落，預計6月部分城市二手房成交量環比將進一步下降。

　　政策收緊預期強烈  

　　樓市降溫的背後


，是相關政策的收緊，政策預期的再度轉向。5月中旬，住建部再次對此前價格累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連

、南寧4個城市進行了預警提示，加上此前被預警的6城，合計已向10城發布預警。隨後，蘇州召集30餘家地產商舉行座談會指出
，今年當地房價漲幅目標控製在5%，如果7月前蘇州樓市的幾大指標仍未得到控製，蘇州將從擴大限售範圍
，提高外地人購房需要的社保門檻等方麵再度加碼調控。

　　近日，東莞出台土拍新規
，指出土地競價不再“價高者得”，而是“最接近平均價者得”。新xin政zheng規gui定ding
，東dong莞guan市shi國guo土tu資zi源yuan網wang上shang交jiao易yi係xi統tong交jiao易yi達da到dao上shang限xian後hou

，交jiao易yi係xi統tong暫zan停ting接jie受shou新xin的de報bao價jia，轉zhuan為wei通tong過guo網wang上shang最zui終zhong一yi次ci性xing報bao價jia方fang式shi，以yi終zhong次ci報bao價jia中zhong最zui接jie近jin所suo有you終zhong次ci報bao價jia平ping均jun價jia的de原yuan則ze確que定ding競jing得de入ru選xuan人ren的de競jing價jia方fang式shi，其qi所suo報bao價jia格ge確que定ding為wei該gai宗zong地di最zui終zhong報bao價jia。

　　廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示

，一次性最終報價

，並以最接近平均價作為定價的依據，首先可以淘汰風險傾向高、杠杆高的開發商；其(qi)次(ci)，由(you)於(yu)中(zhong)標(biao)者(zhe)對(dui)最(zui)終(zhong)價(jia)格(ge)沒(mei)有(you)影(ying)響(xiang)力(li)，所(suo)有(you)投(tou)標(biao)人(ren)都(dou)會(hui)基(ji)於(yu)市(shi)場(chang)基(ji)本(ben)麵(mian)，顯(xian)示(shi)其(qi)對(dui)地(di)塊(kuai)的(de)真(zhen)實(shi)評(ping)價(jia)，最(zui)後(hou)出(chu)來(lai)的(de)房(fang)屋(wu)供(gong)給(gei)也(ye)是(shi)最(zui)佳(jia)的(de)。

　　東莞出台政策的原因，正是熱度高漲的市場
，以致數十家房企搶一宗地、買家多輪自加價提前鎖定地塊、溢價率高企等現象頻現。5月16日，融創以10.23億+商業部分自持年限40年的代價拿下沙田鎮商住地塊
，溢價率50%，整個網上競價過程用時僅29秒。

　　張zhang大da偉wei說shuo
，中zhong央yang遏e製zhi房fang價jia上shang漲zhang的de決jue心xin不bu會hui發fa生sheng改gai變bian。房fang住zhu不bu炒chao也ye代dai表biao了le未wei來lai樓lou市shi政zheng策ce將jiang依yi然ran打da擊ji投tou機ji，未wei來lai微wei調tiao的de政zheng策ce也ye有you利li於yu剛gang需xu。中zhong原yuan地di產chan研yan究jiu中zhong心xin數shu據ju顯xian示shi，5月全國房地產調控高達41次
，年內突破205次，較2018年同期上漲30%。

　　下半年整體基調維穩  

　　此前，人民日報發表文章《中國不會靠炒房拉動經濟》表示

，中國將牢牢堅持“房子是用來住的
、不是用來炒的”這一定位，確保房地產市場行進在正確的軌道上。

　　對此
，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，2016年以來中央針對房地產采取了堅持“房住不炒”的定位，房地產市場風險已經有所降低
，但我們必須認識到未來15年中國房地產的灰犀牛始終在不遠處徘徊，風險如影隨形。所以我們一定要對風險保持高度的警惕，把它控製在相對安全的區間。

　　倪鵬飛認為，從2019年來看，房地產調控政策基調為維穩、分化
、放權。健康平穩發展是房地產市場的重中之重；房地產調控政策分化是大勢所趨；也ye更geng加jia注zhu重zhong各ge地di政zheng府fu在zai房fang地di產chan調tiao控kong中zhong的de主zhu體ti責ze任ren和he自zi主zhu權quan的de擴kuo大da。預yu計ji政zheng策ce調tiao整zheng以yi結jie構gou化hua方fang式shi進jin行xing，各ge地di將jiang充chong分fen發fa揮hui城cheng市shi政zheng府fu的de主zhu體ti責ze任ren，實shi行xing局ju部bu試shi探tan性xing微wei調tiao。不bu同tong城cheng市shi的de市shi場chang運yun行xing結jie果guo將jiang明ming顯xian分fen化hua：一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升
，銷售麵積同比可能實現小幅增長；sansixianchengshiqubieduidaipenggaianzhi，yiwanchengqukucundediqujiangzhubutuichuhuojianshaohuobihuaanzhi。youyushiquqiangzhengcetuodi，jiazhishichangxuqiutouzhi，shichangxiaoshouyoukenengjinyibuhuiluo。

　　張大偉認為，未來為保持房地產市場的持續穩定。從2019年(nian)來(lai)看(kan)，房(fang)地(di)產(chan)調(tiao)控(kong)的(de)微(wei)調(tiao)將(jiang)常(chang)態(tai)化(hua)。其(qi)中(zhong)，將(jiang)迎(ying)來(lai)更(geng)多(duo)監(jian)管(guan)，住(zhu)建(jian)部(bu)的(de)預(yu)警(jing)係(xi)統(tong)已(yi)經(jing)建(jian)立(li)完(wan)成(cheng)開(kai)始(shi)常(chang)規(gui)性(xing)運(yun)行(xing)。未(wei)來(lai)房(fang)地(di)產(chan)調(tiao)控(kong)將(jiang)以(yi)地(di)方(fang)主(zhu)導(dao)，住(zhu)建(jian)部(bu)與(yu)中(zhong)央(yang)指(zhi)導(dao)為(wei)主(zhu)。此(ci)外(wai)，銀(yin)監(jian)會(hui)將(jiang)開(kai)啟(qi)的(de)“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作
，也將對房地產資金帶來較大影響。