處置海外資產背後，是“三道紅線”監管帶來的壓力。1月26日，2021nianyinbaojianhuigongzuohuiyishangqiangtiao，yangeluoshifangdichandaikuanjizhongduguanlizhiduhezhongdianfangdichanqiyerongziguanliguiding。xinhuacaijingjizhetiaozhafaxian，guoqubannianshijian，yierxianfangqi“降檔”意願強烈，並使出處置海外資產、7折賣房等方式“花式”降負債。“三道紅線”中，現金短債比成最容易的突破口。 “集中供地”等政策或將進一步強化房企分化趨勢。

　　處置海外資產、7折賣房房企“花式”降負債

　　綠地債務頗受關注。截至2019年末
，綠地控股總負債突破萬億，達到10143億元
，剔除預收賬款後仍高達6332億元，同期資產總額11457億元。截至2020年三季度末，綠地控股剔除預收款後的資產負債率為82.38%、淨負債率為183.45%、現金短債比為0.78
，屬於踩中“三道紅線”的紅檔房企。

　　“三道紅線”是指監管層於2020年針對房地產企業下達的融資新規，即房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%

，淨負債率不得大於100%，現金短債比不小於1。降負債、去杠杆，綠地控股多管齊下。

　　根據踩線情況，房企劃分為“紅
、橙
、黃、綠”四檔。綠色檔房企沒有指標“越線”，有息負債年增速上限為15%；一個指標越線和兩個指標越線的企業，分別歸為黃色檔和橙色檔，有息負債年增速上限為10%和5%；三個指標均越線的房企歸為紅色檔，不能新增有息債務。

　　新冠肺炎疫情加劇了企業的債務壓力。“疫情對我們的影響比較大，商業地產和辦公地產首當其衝，差不多都下滑了三分之一，連一線城市的辦公租金都下滑了20%-30%，一線城市辦公樓的銷售也下滑了20%-30%，商辦整體少了四百多億的收入。”綠地控股董事長
、總裁張玉良表示。

　　上海地產研究院分析
，大基建項目前期墊款多、回款周期長，綠地業績下滑或與近幾年嚐試多元化發展轉型有關。

　　在監管紅線下，綠地加快處置海外資產步伐。“濟州島第一高樓”夢想大廈項目於2020年11月5日正式竣工並交付

，回收了約41億元的資金。綠地方麵表示
，項目竣工後，將交由合作方韓國樂天觀光持有運營，這有助於提高資金回籠速度
，實現較好經濟效益。

　　張玉良表示
，近期陸續實現資金回籠，也將進一步強化綠地的現金流
，增強企業經營韌性，為今年業績穩健增長提供助力。

　　恒大降低負債在一定程度上靠降價促銷。2020年
，恒大銷售均價為8945元/平方米，較2019年的1.03萬元/平方米，下降了13%
，相當於2019年的房價整體打了八七折。

　　2020年“金九銀十”，恒大推出樓盤7折特大優惠。9月1日至10月8日38天時間
，恒大累計銷售1416億元
，創同期曆史新高。2021年初，恒大又推出“78折買房”優惠，也是為了回流現金降負債。

　　市場分析表示
，降價促銷是降負債最直接、最有效手段。降價促銷既可快速增加企業經營現金流
，又可及時償還有息負債，降低財務成本

，且現金流入對資產負債率、淨負債率以及現金短債比
，都能起到良好的修複作用。

　　現金短債比轉綠成房企降負債突破口

　　根據克而瑞統計
，2020年三季度，招商蛇口、首開股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔
；2020年年底，金科、陽光城、藍光等房企成功降檔；2021年2月末，綠地也稱提前“轉綠”達標。

　　2020年12月8日，綠地控股方麵披露
，以自有資金約89億元
，按期足額完成2015年公司債券（第一期）2020年本息兌付。張玉良說，2020年下半年至今，綠地圍繞中央及有關部委製定的房地產金融審慎管理製度要求
，主動有計劃、分步驟、多管齊下主動降負債、去杠杆、優結構，穩步下調整體信貸成本

，著重加強資金管理
，持續提升抗風險能力和經營韌性。

　　總體來看，房企為實現降檔主要圍繞“開源”和“節流”兩方麵進行，包括營銷促回款、股權轉讓
、分拆資產上市
、放緩投資節奏、優化債務結構等。“三道紅線”中，現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度最低。房企可通過加快資金回籠、適度調整債務結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，實現短期內改善這一指標。

　　3月12日
，融創中國發布2020年度業績報告顯示
，2020年，融創中國淨負債率由2019年底的172.3%降至96%；現金短債比由0.57上升至1.08，降負債成效初顯
，但仍“踩中”一道紅線。融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德說，未來將通過提升銷售額、增加淨資產來進一步降低負債率，預計2022年將剔除預收款後的資產負債率指標降至監管紅線之下。

　　3月16日晚間，越秀地產發布2020年度業績報告顯示，期內實現營業收入約462.3億元，同比增長約20.6%
；毛利約116.3億元，同比下降約11.4%；毛利率為25.1%，較上年同期下降約9.1個百分點
；核心淨利潤約為40.2億元
，同比增長約14.6%；歸屬公司擁有人淨利潤約42.5億元
，同比增長21.9%。

　　目前，越秀地產剔除預收款後的資產負債率為69.2%，較上年同期下降約6.8個百分點；淨負債率為61.6%，較2019年末下降約23.4個百分點；非受限現金短債比為1.70。

　　綠地內部指定“三年三步走”去杠杆計劃
，以從2021年起三年每年6月30日為時間節點，主要圍繞現金短債比、淨負債率、剔除預售款後的資產負債率三大指標設置階段性目標，三年後實現全麵“達標”。據悉，下一步，綠地內部將圍繞六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下主動降負債去杠杆
，一是主動壓減有息負債規模
，優化資產負債結構。包括壓縮短期借款占比，增加中長期借款占比；加快去化商業、辦公、酒店等存量大宗資產，進一步收縮海外房地產項目等；二是聚焦成長性地區，優化土地儲備結構，提高土地投資質量；三是根據市場情況以銷定產，靈活調整生產供應節奏
；四是加快銷售資金回籠
，進一步加強應收賬款催收清欠工作

；五是加快已售項目建設和交付結轉；六是積極充實企業資本金
，提升資本實力。

　　業內：切忌為降檔犧牲長遠發展

　　今年一季度是償債高峰，有業內人士對新華財經表示，“房企要順利渡過償債高峰，還是需要依賴融資”。

　　安信證券發布於2月26日的研報顯示
，在2021年，民企地產債的到期規模為2397.8億元，占比51.6%

，同比減少14.6%；國企地產債到期規模為2246億元，占比48.4%，同比增加8.3%。截至2月19日，地產債總體發行規模為695.4億
，同比增長88%。其中國企發行規模為436.22億元，占比63%
；民企發行規模為259.2億元，占比為37%。

　　一方麵，房企降低負債“緊箍”不斷收緊，另一方麵，全國樓市熱度不減。

　　國家統計局最新數據顯示，2月，上海、北京、廣州
、深shen圳zhen二er手shou房fang價jia格ge環huan比bi漲zhang幅fu居ju全quan國guo前qian四si位wei，四si個ge一yi線xian城cheng市shi房fang價jia漲zhang幅fu齊qi居ju前qian四si尚shang屬shu首shou次ci。新xin建jian商shang品pin住zhu宅zhai方fang麵mian
，一yi二er線xian城cheng市shi的de銷xiao售shou價jia格ge分fen別bie環huan比bi上shang漲zhang0.5%和0.4%



，漲幅分別環比回落0.1個百分點和持平
；三線城市的銷售價格環比上漲0.3%
，漲幅環比擴大0.1個百分點。二手住宅方麵，一三線城市的銷售價格分別環比上漲1.1%和0.2%
，漲幅分別環比回落0.2個百分點和0.1個百分點；二線城市銷售價格環比上漲0.4%，漲幅環比1月持平。

　　58安居客房產研究院分院長張波說，今年以來

，深圳、上海等城市的調控政策頻頻出台
，堵漏洞、控金融、打da炒chao作zuo的de信xin號hao十shi分fen明ming顯xian。不bu但dan一yi線xian城cheng市shi，二er三san線xian熱re點dian城cheng市shi的de調tiao控kong也ye不bu斷duan加jia碼ma
，向xiang市shi場chang釋shi放fang出chu明ming確que的de信xin號hao，對dui樓lou市shi穩wen定ding

，尤you其qi是shi房fang價jia穩wen定ding起qi到dao重zhong要yao作zuo用yong

，同tong時shi值zhi得de關guan注zhu的de是shi
，金jin融rong側ce和he土tu地di側ce的de長chang效xiao機ji製zhi落luo地di，對dui於yu市shi場chang的de影ying響xiang則ze更geng為wei深shen入ru和he長chang遠yuan。因yin此ci，今jin年nian房fang價jia保bao持chi穩wen定ding大da格ge局ju的de確que定ding性xing強qiang，但dan各ge地di房fang地di產chan市shi場chang的de分fen化hua還hai將jiang持chi續xu，整zheng體ti房fang價jia穩wen定ding性xing的de背bei景jing下xia，不bu同tong城cheng市shi不bu同tong板ban塊kuai的de房fang價jia波bo動dong性xing依yi然ran會hui存cun在zai。

　　此外，房企的另一重壓力來源於供地模式變化。當下多個城市開始集中供地
，一年僅供地兩次或三次。

　　孫宏斌說，土地“兩集中”政策初衷是增加土地供應、提高土地市場透明度。“‘三道紅線’管企業、央行‘兩道紅線’管銀行，土地‘兩集中’政策管政府。”

　　業內提醒，現金短債比、淨負債率
、剔除預收賬款後的資產負債率這“三道紅線”破解難易程度依次遞增，房企在“降檔”過程中更應關注是否與企業整體發展步調相吻合，切忌為追求短期利益而犧牲長遠發展動力。