近期，全國多地自然資源和規劃部門宣布2021年實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，涉及青島、鄭州、天津等城市
，部分城市將全年分三批次
，集中發布公告、集中組織出讓住宅用地。

　　業內人士認為，土地“兩集中”出讓
，或有利於促使房地產企業謹慎、理(li)性(xing)拿(na)地(di)，並(bing)將(jiang)對(dui)房(fang)價(jia)管(guan)控(kong)起(qi)到(dao)一(yi)定(ding)作(zuo)用(yong)。但(dan)開(kai)發(fa)商(shang)在(zai)集(ji)中(zhong)在(zai)一(yi)個(ge)時(shi)間(jian)段(duan)拿(na)地(di)，也(ye)必(bi)然(ran)導(dao)致(zhi)相(xiang)關(guan)項(xiang)目(mu)集(ji)中(zhong)入(ru)市(shi)，這(zhe)或(huo)許(xu)給(gei)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)銷(xiao)售(shou)帶(dai)來(lai)一(yi)定(ding)衝(chong)擊(ji)。

　　多地試水“兩集中”出讓住宅用地

　　“之前市場一直有相關傳言，近期這算是正式落地了，未來預計還會有更多城市跟進。”在多個城市發布相關公告後，一位中小房企東部區域負責人對記者說，“兩集中”出讓住宅用地是調控政策的一部分。

　　“兩集中”出讓住宅用地，即集中發布出讓公告
、集中組織出讓活動。

　　青島市自然資源和規劃局網站顯示，青島市將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

　　鄭州市自然資源和規劃局也發布相關通知
，對鄭州市航空港區
、鄭東新區、經開區、高新區、上街區自然資源主管部門要求禁止發布住宅用地出讓公告
，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。

　　天津相關部門規定，全年發布出讓公告原則上不超過三次，時間間隔和地塊數量要相對均衡
；集中出讓土地時，應當確定共同的掛牌起止日期。天津將於3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地出讓公告
，除上述三個日期，當地不再發布住宅用地的出讓公告。

　　“以前都是一塊地一塊地出讓
，大企業有資金等優勢
，最終結果就是大企業次次參與，好地都被他們拿走了，我們隻能做些邊角料。”上述房企東部區域負責人這樣解釋多地出台這一政策的初衷。

　　易居房地產研究院發布的行業報告顯示，2020年40個城市土地市場量價齊升
，溢價率小幅下降，土地市場整體平穩。從土地成交麵積看，2020年二季度之後，部分城市樓市、土地市場火熱，下半年熱點城市調控雖有收緊，全年40城土地成交建築麵積仍增長8%，創2015年以來新高。

　　一名頭部房企相關負責人也認為

，該政策出台意味著頭部企業無法再壟斷優質地塊，可以在一定程度上降低土地市場熱度。“因為即使是頭部企業，短時間籌集的資金也有限，集中招拍掛時隻能優中選優，找幾個重點發力。”

　　或導致地產項目集中入市

　　業內人士分析稱

，“兩集中”出讓土地政策或將與房企降負債等政策產生聯動效應。

　　2020年，監管層對於房企貸款及資金監管動作不斷。2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機製，並製定地產融資三條紅線。三條紅線以“剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍”
，將房企分為紅
、橙、黃
、綠四檔進行分類管控，不同檔的房企有息負債規模約束不同。其中三條紅線均超標，為紅檔
，有息負債規模不得增加；兩條紅線超標，為橙檔，有息負債規模年增速不得超過5%。

　　“集中拿地，很可能會導致相關房企在拍地月份出現一個負債高峰，這也會給企業資金鏈帶來較大壓力。”上述中小房企東部區域負責人說，這也會進一步降低大房企多拿地意願，引導企業更為理性

、謹慎參與相關地塊招拍掛。

　　zhuoyishujuchuangshirenmaguangmingshuo，cicitudijizhongzhengceyusandaohongxianzhengceyimaixiangcheng。yicigongchushushizongtudi，bianyuzijinchongzudeqiyeyoujihuaxingdenadi，jianshaolezijinjinbeng、囤地較多

、負債較高的房企斷斷續續拿地的機會。此次政策對現金流充足、融資能力強的品牌企業是利好，而資金狀況緊張的中小企業生存空間將會越來越小。

　　yeyoukaifashangdanxin，dafangqinadihou，xiangguanyouzhidikuaizaidafangqijianliudongxinghuojiangtisheng
，xiangguanjianguanjucuoyeyingkaolvdaozheyidian，fouzezhongxiaofangqinadinandugengda。

　　樓市分析人士張百忍認為，和“兩集中”政策相比
，部分城市供應問題更在於土地出讓的結構性不合理，部分城市郊區土地出讓過盛，而市區地塊較少，“兩集中”政策或效果有限。

　　此ci外wai，也ye有you市shi場chang人ren士shi擔dan心xin，集ji中zhong拿na地di，再zai加jia上shang開kai發fa建jian設she進jin度du類lei似si，很hen可ke能neng導dao致zhi房fang地di產chan項xiang目mu集ji中zhong入ru市shi，如ru中zhong小xiao房fang企qi地di塊kuai較jiao差cha，更geng缺que乏fa對dui購gou房fang者zhe的de吸xi引yin力li，生sheng存cun狀zhuang況kuang會hui更geng加jia艱jian難nan。

　　也有分析稱
，中小型房企資金實力有限，可以參與的土地很少，隻能通過全力廝殺去拿下高價土地
，若自身的運營能力
、操盤能力有限以及融資成本過高的情況下，虧損的概率就會大大增加
，未來的生存環境將會更加惡劣。

　　對房企來說，馬光明認為，應做好多手準備：一是在供地前把要供出的土地研究明白

，做好“擇地”準備；二是籌備好充足的資金
，一年隻有三次，錯過就錯過了
；三是銷售環節盡量避開集中上市期，尤其供應較多的區域和板塊，減少競爭
，做好“擇時”。