盡管今年以來已有超百城發布樓市支持政策，但市場預期較偏弱
，前4月商品房量價齊跌，銷售進一步下行。

　　5月16日，國家統計局發布的全國房地產開發投資和銷售情況顯示，今年1-4月，商品房銷售額37789億元
，同比下降29.5%；商品房銷售麵積39768萬平方米，同比下降20.9%。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，隨著購房需求逐步釋放
、市場去化加快
、房fang企qi流liu動dong性xing風feng險xian出chu清qing

，消xiao費fei者zhe對dui購gou買mai新xin房fang擔dan憂you緩huan解jie，市shi場chang預yu期qi將jiang得de到dao改gai善shan。銷xiao售shou端duan的de好hao轉zhuan將jiang提ti高gao房fang企qi投tou資zi開kai工gong的de信xin心xin，拿na地di積ji極ji性xing也ye將jiang恢hui複fu。

　　市場仍處深度調整期

　　4月以來，各地政策優化的節奏加快
、力度加大
，但在部分地區疫情反複等影響下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍未走出深度調整期。

　　2022年4月，商品房銷售額
、銷售麵積同比降幅均繼續擴大，同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴大21.3個
、20.4個百分點。

　　“4月商品房銷售麵積、銷售額絕對規模均為自2016年以來同期最低值，市場活躍度明顯不足。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示。

　　據央行5月13日發布的《2022年4月金融統計數據報告》顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元
，同比少增4022億元。

　　房價方麵，易居研究院根據國家統計局公布的銷售金額和銷售麵積測算，2022年1-4月全國商品房均價為9502元/平方米，漲幅為-10.8%。

　　商品房銷售量降價跌的同時，住宅市場庫存仍在增加。

　　國家統計局數據顯示，截至今年4月末，商品房待售麵積55735萬平方米，同比增長8.4%；其中住宅待售麵積同比增長14.8%，增速均比上月擴大0.6個百分點。

　　不過，多位專家認為，全國層麵的房貸降息有望改變銷售持續下行的局麵。

　　5月15日央行

、銀保監會聯合發布通知
，首套住房貸款利率下限調整為不低於LPR減20個基點
，二套住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　“雖(sui)然(ran)二(er)套(tao)利(li)率(lv)下(xia)限(xian)未(wei)調(tiao)整(zheng)
，但(dan)前(qian)期(qi)多(duo)數(shu)城(cheng)市(shi)已(yi)取(qu)消(xiao)認(ren)房(fang)又(you)認(ren)貸(dai)，換(huan)房(fang)需(xu)求(qiu)按(an)首(shou)套(tao)貸(dai)款(kuan)執(zhi)行(xing)，因(yin)此(ci)本(ben)次(ci)首(shou)套(tao)利(li)率(lv)下(xia)限(xian)降(jiang)低(di)，給(gei)銀(yin)行(xing)留(liu)出(chu)房(fang)貸(dai)降(jiang)息(xi)空(kong)間(jian)，有(you)利(li)於(yu)降(jiang)低(di)剛(gang)需(xu)和(he)改(gai)善(shan)性(xing)需(xu)求(qiu)購(gou)房(fang)成(cheng)本(ben)。”許小樂告訴記者。

　　貝殼研究院數據顯示，今年4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當前4.4%的下限仍有較大空間，預計未來更多城市房貸利率會調降。

　　據中指院監測
，年初至今全國已有超百城優化調整房地產政策200餘次。

　　“短duan期qi來lai看kan，需xu求qiu端duan政zheng策ce或huo繼ji續xu優you化hua完wan善shan，市shi場chang信xin心xin有you望wang逐zhu步bu修xiu複fu，但dan恢hui複fu節jie奏zou仍reng有you賴lai於yu疫yi情qing的de有you效xiao防fang控kong以yi及ji各ge地di政zheng策ce的de執zhi行xing力li度du。當dang前qian部bu分fen熱re點dian城cheng市shi政zheng策ce跟gen進jin節jie奏zou加jia快kuai，購gou房fang者zhe置zhi業ye情qing緒xu有you所suo修xiu複fu，市shi場chang有you望wang率lv先xian企qi穩wen。”陳文靜表示。

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為
，隨著房地產政策效應逐漸顯現，預計6月後銷售數據有望迎來明顯回升。

　　開發投資增速同比轉負

　　值得關注的是

，在去化難

、庫存增加等因素影響下

，房企投資意願明顯不足。

　　1-4月份，全國房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%
；其中
，住宅投資29527億元
，同比下降2.1%。

　　“開發投資增速同比轉負，這是自2020年6月以來首次出現負增長。”陳霄表示，目前房企投資信心仍未恢複，根據當前的疫情形勢
，預計5月開發投資增速仍難見回升。

　　此外，2022年1-4月，全國房企土地購置麵積同比增速為-46.5%；新開工麵積同比下降26.3%，降幅均較1-3月明顯擴大。

　　易(yi)居(ju)研(yan)究(jiu)院(yuan)智(zhi)庫(ku)中(zhong)心(xin)研(yan)究(jiu)總(zong)監(jian)嚴(yan)躍(yue)進(jin)表(biao)示(shi)，開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)數(shu)據(ju)下(xia)行(xing)
，不(bu)僅(jin)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)業(ye)形(xing)成(cheng)衝(chong)擊(ji)，也(ye)會(hui)對(dui)固(gu)定(ding)資(zi)產(chan)投(tou)資(zi)等(deng)形(xing)成(cheng)衝(chong)擊(ji)。當(dang)前(qian)需(xu)要(yao)推(tui)動(dong)信(xin)貸(dai)政(zheng)策(ce)、房企融資環境
、銷售市場等持續改善。

　　與此同時，房企資金壓力仍未緩解。

　　統計局數據顯示，1-4月份
，房地產開發企業到位資金48522億元
，同比下降23.6%。其中
，國內貸款6837億元，下降24.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預收款15357億元
，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

　　從各項指標來看，除利用外資外
，國內貸款
、定金及預收款、個人按揭貸款等同比均下滑
，且同比跌幅呈擴大趨勢，其中定金及預收款降幅最大。

　　“雖然監管機構強調加大房企流動性風險化解力度，但房企債務風險未得到有效改善
，這是掣肘房企拿地投資的根本。未來地方政府

、金jin融rong機ji構gou需xu要yao切qie實shi出chu台tai房fang企qi債zhai務wu解jie決jue的de細xi則ze，如ru積ji極ji支zhi持chi房fang企qi再zai融rong資zi，尤you其qi是shi放fang開kai優you質zhi上shang市shi房fang企qi的de並bing購gou融rong資zi，加jia快kuai重zhong點dian房fang地di產chan企qi業ye風feng險xian處chu置zhi。”許小樂說。