經濟複蘇引領寫字樓需求提振

　　前三季度，上海全市固定資產投資總額比去年同期增長10.3%，增速比上半年提高3.6個百分點。前三季度，上海全市製造業投資比去年同期增長18.7%。六個重點工業行業投資增長31.2%。其中

，電子信息產品製造業投資增長74.1%，生物醫藥製造業投資增長15.2%，汽車製造業投資增長13.4%。

　　世邦魏理仕最新發布的《中國重點城市寫字樓租戶普查報告2020上海》顯示：截至今年第三季度末
，金融業
、製造業和服務業是上海甲級寫字樓的三大需求來源，全市外資企業租賃需求較前次2018年度調研結果有所上升。

　　中指研究院數據顯示，三季度，上海市場共錄得14筆大宗交易，其中寫字樓物業類型有5筆，工業物業類型有5筆，商業4筆。其中
，國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟，成交麵積達15209平方米；瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫字樓項目，成交麵積達15166.9平方米；嘉會醫療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠房。從投資者類型來看，本季度共有7筆外資買家
，隨著三季度疫情消散，外資買家審時度勢，將目光重新聚焦上海市場。

　　世邦魏理仕華東區研究部主管陸燕說

，此次調查通過分析上海153個甲級寫字樓項目內超過6,125家（約841萬平方米辦公麵積）入駐企業。

　　在製造業細分領域，調查發現消費品製造業(12.4%)
、醫藥與生命科學(4%)、工業品製造業(3.3%)與3C電子產品(2.9％)等(deng)需(xu)求(qiu)均(jun)有(you)顯(xian)著(zhu)增(zeng)長(chang)，顯(xian)示(shi)了(le)在(zai)加(jia)快(kuai)推(tui)進(jin)以(yi)科(ke)技(ji)進(jin)步(bu)和(he)創(chuang)新(xin)驅(qu)動(dong)的(de)產(chan)業(ye)升(sheng)級(ji)背(bei)景(jing)下(xia)
，上(shang)海(hai)製(zhi)造(zao)業(ye)向(xiang)高(gao)端(duan)方(fang)向(xiang)發(fa)展(zhan)。隨(sui)著(zhe)上(shang)海(hai)寫(xie)字(zi)樓(lou)版(ban)圖(tu)迅(xun)速(su)擴(kuo)展(zhan)
，承(cheng)租(zu)能(neng)力(li)較(jiao)強(qiang)且(qie)對(dui)辦(ban)公(gong)環(huan)境(jing)有(you)一(yi)定(ding)要(yao)求(qiu)的(de)高(gao)端(duan)製(zhi)造(zao)業(ye)紛(fen)紛(fen)落(luo)址(zhi)新(xin)興(xing)商(shang)務(wu)區(qu)。

　　在TMT行業中，網絡媒體
、hulianwangjishoujipingtaiyijitongxunchanyedeleijizulinmianjijunjiaoqiancitongjiyoumingxianchengchang，fanyingchuzaijingjizhuanxingqudongxiadexingyechuangxinzengchanghuidailaiyixiliedexinzengxuqiu。

　　租戶類型方麵
，此次調查樣本內的外資企業租賃麵積占比為49％
，較2018年上升3個百分點。從中外資企業分布來看，核心商務區較受外資青睞。南京西路
、人民廣場、淮海中路等板塊外資企業集中度相對較高；而內資企業則更多遍布於徐彙濱江、北外灘、五角場、大虹橋等板塊。

　　麵對新時代大環境的變化，企業紛紛通過轉型尋求未來發展的新方向。2020年

，上海全市超級租戶（10,000平方米及以上）企業達到113家
，較2018年增加40家。內資超級租戶占比在近五年的調查中逐步上升，於2020年達到43%，較2018年提升3個百分點，並較2015年大幅提升18個百分點。

　　需求回暖租金下跌遠期前景看好

　　盡(jin)快(kuai)疫(yi)情(qing)後(hou)需(xu)求(qiu)快(kuai)速(su)恢(hui)複(fu)
，但(dan)加(jia)寫(xie)字(zi)樓(lou)租(zu)金(jin)水(shui)平(ping)仍(reng)處(chu)於(yu)下(xia)跌(die)通(tong)道(dao)。萊(lai)坊(fang)發(fa)布(bu)的(de)相(xiang)關(guan)報(bao)告(gao)顯(xian)示(shi)，第(di)三(san)季(ji)度(du)，上(shang)海(hai)核(he)心(xin)商(shang)務(wu)區(qu)平(ping)均(jun)租(zu)金(jin)環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)1.4%至每天每平方米人民幣10.9元
，其中小陸家嘴租金環比跌幅2.0%至每天每平方米人民幣11.5元。新興商務區平均租金繼續回落至每天每平方米人民幣6.9元
，環比跌幅達到2.3%。

　　萊坊上海辦公樓服務部主管李章南分析說，“業主方繼續通過調低報價、給(gei)予(yu)定(ding)製(zhi)化(hua)裝(zhuang)修(xiu)和(he)裝(zhuang)免(mian)補(bu)貼(tie)來(lai)吸(xi)引(yin)具(ju)有(you)潛(qian)在(zai)租(zu)賃(lin)需(xu)求(qiu)的(de)企(qi)業(ye)，以(yi)應(ying)對(dui)原(yuan)有(you)租(zu)戶(hu)搬(ban)離(li)帶(dai)來(lai)的(de)空(kong)置(zhi)麵(mian)積(ji)增(zeng)加(jia)。同(tong)時(shi)，近(jin)幾(ji)年(nian)新(xin)興(xing)商(shang)務(wu)區(qu)供(gong)應(ying)量(liang)的(de)快(kuai)速(su)增(zeng)加(jia)以(yi)及(ji)持(chi)續(xu)疲(pi)弱(ruo)的(de)租(zu)賃(lin)需(xu)求(qiu)都(dou)是(shi)造(zao)成(cheng)近(jin)期(qi)市(shi)場(chang)租(zu)金(jin)回(hui)落(luo)的(de)重(zhong)要(yao)原(yuan)因(yin)。”

　　分析指出，受新冠疫情和經濟不確定性的影響，商業地產的租金有所下跌。這是商業地產市場隨經濟周期波動的正常現象。

　　jinguanshichangduanqineirengyoubuquedingxingyinsu
，danduoshujigouconggengchangzhouqikanhaoshanghaixieziloushichang。shibangweilishihuadongquguwenjijiaoyifuwubangongloubuzhuguanzhangyueshuo：“上海在過去一段時間內相繼推出營商環境3.0版改革方案
、加強投資促進32條
、進一步利用外資24條tiao等deng舉ju措cuo，激ji發fa外wai資zi企qi業ye需xu求qiu。同tong時shi
，在zai長chang三san角jiao一yi體ti化hua發fa展zhan和he臨lin港gang金jin融rong領ling先xian開kai放fang的de大da格ge局ju下xia，我wo們men預yu計ji上shang海hai將jiang吸xi引yin更geng多duo的de中zhong資zi龍long頭tou企qi業ye落luo戶hu，共gong同tong推tui動dong上shang海hai寫xie字zi樓lou市shi場chang新xin一yi輪lun增zeng長chang。”

　　以(yi)浦(pu)東(dong)新(xin)區(qu)為(wei)例(li)，今(jin)年(nian)前(qian)三(san)季(ji)度(du)，盡(jin)管(guan)受(shou)到(dao)年(nian)初(chu)新(xin)冠(guan)肺(fei)炎(yan)疫(yi)情(qing)的(de)影(ying)響(xiang)，浦(pu)東(dong)優(you)質(zhi)商(shang)務(wu)園(yuan)區(qu)的(de)租(zu)賃(lin)活(huo)動(dong)仍(reng)然(ran)活(huo)躍(yue)
，前(qian)三(san)季(ji)度(du)累(lei)計(ji)淨(jing)吸(xi)納(na)量(liang)接(jie)近(jin)8萬平方米。其中，張江板塊將全力打造成代表上海“卓越全球城市”水準
、富有科創和生態特色的城市副中心。“金橋5G產業生態園”將進一步發揮產業集聚優勢和先發優勢，建設成為國際一流的商務園區。

　　戴德梁行華東區董事總經理黎慶文說，隨著金融的開放提速，中國簽署RCEP加快實施自由貿易區戰略
，以及科技賦能下的產業升級，上海浦東將迎來新的發展機遇。

　　“我們預計今年中國是全球唯一能實現經濟增長的主要經濟體，2021年中國GDP增速將達到8%以上，然後恢複到常態化的增長。基於此
，我們認為商業地產的複蘇趨勢也是可持續的。”世邦魏理仕中國區總裁李淩說。