2020年上半年

，樓市先是受到疫情衝擊而基本處於停滯狀態
，但隨著疫情好轉，堆積的需求集中釋放。5月和6月房地產市場快速複蘇
，小陽春態勢明顯，多個城市出現環比同比增長，有的城市甚至出現多個萬人搖號項目。

　　法拍房和豪宅受熱捧

　　6月26日，京東法拍頁麵顯示
，位於北京亦莊的一個別墅項目評估價1047.2萬元
，14位購房者經過48輪舉牌

，從733萬元的起拍價一路拍到1100.2萬元，較之起拍價溢價高達50%。

　　而在此之前
，6月19日

，位於北京西城區陶然亭的一套辦公用房從422萬元起拍，經過217輪競拍
，成交價為704萬元，比評估價602萬元還高16.9%。5月20日，位於北京順義區的一套評估價為5365.3萬元的別墅用房，從起拍價3756萬元拍至6146萬元，較之起拍價溢價高達63.6%。

　　對此，一位法拍房行業的人士表示，自今年5月yue以yi來lai
，隨sui著zhe房fang地di產chan市shi場chang快kuai速su回hui暖nuan，法fa拍pai房fang也ye成cheng為wei眾zhong多duo購gou房fang者zhe的de可ke選xuan標biao的de，拍pai賣mai價jia格ge一yi路lu走zou高gao，近jin兩liang個ge月yue最zui終zhong拍pai賣mai價jia格ge基ji本ben與yu市shi價jia持chi平ping或huo略lve低di於yu市shi價jia，不bu像xiang前qian幾ji個ge月yue有you較jiao大da的de價jia格ge優you勢shi。“去年底今年初，一套位於雙井的住宅拍賣，與近期同一小區住宅拍賣
，無論是起拍價還是拍得單價都有較大幅度的價差”。

　　淘寶和京東拍賣頁詳情也顯示，位於同一小區的同層次同戶型住宅分別在2019年12月1日和2020年6月2日拍賣，前者起拍價568.4萬元、拍出價616.4萬元
，後者起拍價661.2萬元、拍出價869.1萬元，價差明顯。

　　值得注意的是
，市場熱度不僅體現在法拍房難“撿漏”，深圳、上海等核心一二線城市豪宅市場也出現搶購潮。

　　6月24日
，上海“史上最貴豪宅”項目翠湖天地五期開盤銷售
，單價約16.5萬元/平方米
，是這輪調控以來上海報價最高的樓盤，主力戶型均價高達5000萬元/套。而在此之前，三湘印象名邸項目均價12.18萬元/平方米
，認籌率高達700%，開盤當日即售罄。

　　深圳方麵，今年前5個月，深業中城、招商太子灣
、新錦安壹號公館等豪宅銷售金額均達30億元左右，金眾?麒麟公館、招商?領璽更是接近50億元。

　　對(dui)此(ci)，克(ke)而(er)瑞(rui)研(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)研(yan)究(jiu)員(yuan)楊(yang)科(ke)偉(wei)表(biao)示(shi)
，疫(yi)情(qing)過(guo)後(hou)，貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)整(zheng)體(ti)穩(wen)健(jian)偏(pian)積(ji)極(ji)，信(xin)貸(dai)資(zi)金(jin)整(zheng)體(ti)趨(qu)向(xiang)寬(kuan)鬆(song)
，短(duan)期(qi)內(nei)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)熱(re)度(du)將(jiang)慣(guan)性(xing)延(yan)續(xu)，成(cheng)交(jiao)或(huo)將(jiang)持(chi)續(xu)處(chu)於(yu)高(gao)位(wei)，房(fang)價(jia)還(hai)有(you)一(yi)定(ding)的(de)上(shang)漲(zhang)空(kong)間(jian)。

　　樓市成交“過山車”土地市場再度活躍

　　法拍房、豪宅受熱捧的根本原因還是整體市場的回暖。2020年上半年，樓市受疫情影響
，1至2月基本停擺，自3月起樓市回暖加速，走出一波“過山車”行情。

　　國家統計局數據顯示
，1至2月商品房銷售麵積8475萬平方米
，同比下降39.9%
；銷售額8203億元
，下降35.9%。其中
，住宅銷售麵積下降39.2%
，銷售額下降34.7%。

　　但疫情隻是延後了購房需求的釋放。克而瑞研究中心報告顯示，疫情後核心一二線城市房地產市場快速回暖。4月，重點監測一二線城市成交麵積持續上升，環比增幅高達30%左右
，同比跌幅皆收窄至20%以內。成都
、長沙等城市成交麵積基本恢複到疫前水平
，深圳、杭州
、青島等城市成交麵積率先實現同比增長。

　　5月
，克而瑞監測的百城數據顯示，近半數城市商品住宅成交麵積同比環比均增長，熱點二線城市同比漲幅已突破20%。上海、杭州
、南京
、寧波
、溫州

、清遠等城市5月成交量創下近兩年高點，其中，上海5月商品住宅成交麵積突破100萬平方米
，同比增長54%
，環比增長76%。

　　到了6月，樓市快速回暖態勢仍未減弱。克而瑞研究中心最新報告顯示，6月22日至28日的一周



，一線城市成交指數為138.75，環比下降3.85點；二線城市成交指數為147.61，環比上升20.85點；三四線城市成交指數為221.84
，環比上升90.18點。

　　二手房方麵

，6月15日至21日的一周，一線城市中，北京成交麵積38.31萬平方米

，同比增長117%

；深圳成交麵積22.78萬平方米，同比增長69%

　　中原地產首席分析師張大偉表示
，樓市出現小陽春很大程度是因為一季度疫情壓抑的市場需求疊加降息降準帶來的政策寬鬆。6月市場繼續維持5月的升溫態勢，大部分城市成交量已經超過去年同期。

　　土地市場方麵，中原地產研究中心數據顯示，截至6月29日，今年以來全國土地市場持續升溫
，杭州、深圳、廣州、北京等城市高價地持續出現。具體來看，50個大城市合計土地出讓額2.18萬億元，同比增長11.6%。其中，36個城市賣地額超過200億元
，杭州、上海
、北京和廣州分別以1639億元
、1313億元
、1143億元和1015億元占據前4位。

　　易居房地產研究院報告也顯示，百城土地市場逐漸回暖。1月至5月，4個一線城市居住用地成交麵積1479萬平方米，同比增長35.3%；32個二線城市居住用地成交麵積11359萬平方米，同比減少12.4%；64個三四線城市居住用地成交麵積8527萬平方米
，同比減少2.2%。

　　從地價來看，1月至5月，全國100個城市居住用地平均價格為每平方米6213元，同比上漲13.8%。其中，4個一線城市居住用地平均價格為每平方米18499元
，同比上漲38.6%。

　　yijuyanjiuyuanzhikuzhongxinyanjiuzongjianyanyuejinbiaoshi
，tudishichangzongtichengxianjixuhuinuandetaishi。tarenwei，dangqianwaibuhuanjinggaishan，fangqinadixinxinyezhujianzengqiang，eryouzhidikuaigongyingjiaoduoyouzhuyuxiangguanchengshitudishichangzouchudigu。

　　zhangdaweirenwei，zaijiangzhunjiangxidengzhengceyingxiangxia，fangqinadijijixingzhujiantigao
，duodizaicichuxiangaoyijialvtudichengjiao，shidetudishichangreduchixutisheng。tabiaoshi，suiranzhengtidijiarengweiquanmianshangzhang，danbufenchengshidebufendijiayijingdadaolishigaodian。

　　房住不炒下政策難鬆

　　值得注意的是，雖然成交量明顯回暖，但樓市庫存依然處於高位。易居房地產研究院最新發布的《全國與9城供求關係與庫存報告》顯示
，5月全國商品住宅潛在供求比為1.12，環比下降0.4%，同比上升14.8%。

　　yijuyanjiuyuanyanjiuyuanwangruochenbiaoshi
，gongqiuguanxishijuedingfangdichanjiageduanzhouqibodongdeguanjianyinsuzhiyi
，tongchanglaishuo，zaijinkaolvgongqiuguanxideqingkuangxia，dangzhuzhaigongyingliangxiaoyuxuqiuliangshi
，fangjiayizhangnandie；當住宅供應量大於未來需求量時
，房價易跌難漲。

　　王(wang)若(ruo)辰(chen)認(ren)為(wei)，目(mu)前(qian)樓(lou)市(shi)仍(reng)然(ran)處(chu)於(yu)供(gong)大(da)於(yu)求(qiu)狀(zhuang)態(tai)。雖(sui)然(ran)一(yi)季(ji)度(du)後(hou)因(yin)疫(yi)情(qing)積(ji)壓(ya)的(de)需(xu)求(qiu)有(you)所(suo)釋(shi)放(fang)，但(dan)疫(yi)情(qing)對(dui)經(jing)濟(ji)的(de)影(ying)響(xiang)並(bing)未(wei)消(xiao)退(tui)，全(quan)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)仍(reng)處(chu)於(yu)下(xia)行(xing)周(zhou)期(qi)
，需(xu)求(qiu)並(bing)不(bu)能(neng)回(hui)到(dao)疫(yi)情(qing)前(qian)的(de)水(shui)平(ping)，預(yu)計(ji)今(jin)年(nian)9月大概率是短期潛在供求比的高點。

　　報告說
，4月，天津、湖州
、鄭州、杭州、重慶、南京、蘇州、三亞和上海9個城市的潛在供求比分別為1.32、1.22
、1.20、1.11、1.07
、1.06、1.04
、1.04和0.98，除上海供求比略小於1外，其他城市均處於供大於求狀態。從去化周期來看，4月，三亞
、天津、南京、蘇州
、鄭州、杭州、湖州、重慶和上海的新開工未售庫存去化周期分別為46.4個月、40.9個月
、22.8個月、22.8個月、21.1個月、13.3個月、13.3個月


、12.6個月和10.3個月，整體去化壓力大。

　　一麵是庫存去化周期仍在上升，一麵是房住不炒紅線難破。楊科偉表示，上半年多省市在土地出讓環節給市場
、企業減壓，主要涉及取消限製性規定、增加優質土地供應
、yanqihuofenqijiaonatudikuanheyanchangjungongqixiandeng。congxiabannianzhengcelaikan

，fangdichanxindaizhengcejiangzhengtizhongxingpianjiji

，jianjueezhifangdichanjinronghuapaomohua
，yanfangxindaizijinguoduliuxiangfangdichanshichang。

　　從(cong)地(di)方(fang)政(zheng)策(ce)來(lai)看(kan)
，楊(yang)科(ke)偉(wei)認(ren)為(wei)，下(xia)半(ban)年(nian)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)政(zheng)策(ce)仍(reng)以(yi)穩(wen)為(wei)主(zhu)
，從(cong)保(bao)市(shi)場(chang)主(zhu)體(ti)出(chu)發(fa)為(wei)市(shi)場(chang)減(jian)壓(ya)。地(di)方(fang)因(yin)城(cheng)施(shi)策(ce)，調(tiao)控(kong)政(zheng)策(ce)或(huo)將(jiang)繼(ji)續(xu)維(wei)穩(wen)

，限(xian)價(jia)政(zheng)策(ce)或(huo)將(jiang)進(jin)一(yi)步(bu)放(fang)開(kai)，短(duan)期(qi)內(nei)放(fang)鬆(song)限(xian)購(gou)
、限售的可能性不大。

　　楊科偉還表示，因疫情對經濟的影響，地方放鬆樓市動力較大

，未來還應加強相關監管。他建議，房企融資環境分類放鬆
，對於高杠杆、gaofuzhaijingyingdefangqiyijinadijijindefangqi，rengyaojianduqiyeyouxuqugangganhuowenganggan。juminbumenrengxuwenganggan，quebaojumingangganlvhefuzhailvbuzaijixushangsheng。bufenchengshihuozaixianyouxiandaizhengcekuangjianeishidufangsongxiandai，qizhong，fangsonggongjijindaikuan、下調房貸利率、調降首付比例都是可以考慮的選項。不過，認房不認貸、二套貸款已結清算首套等重磅刺激性政策較難落地。