近日對北京地區新房及二手房市場調研發現，新房項目中

，別墅
、合院、複式等高端項目價格降幅普遍在20%左右；剛需新房項目降幅有限

，因地理位置等原因，導致前期滯銷的部分項目出現5%至10%的降幅。而靠近地鐵的緊俏戶型項目價格上漲。而二手房鮮有降價現象，但買房者和賣房者觀望情緒濃厚
，多數樓盤有價無市。

　　高端項目優惠力度大

　　北京地區在售新房項目基本都推出了優惠活動，但降價力度分化較大。“北京目前沒有不降價的新房，就看力度大小。”多位中介銷售人員對中國證券報記者表示。

　　別墅
、合院、複式、下躍等高端項目優惠力度較大。這些項目總價較高，單套房產原價在500萬元起，最高的在2000萬元以上。開發商為了盡快回款

，不少高總價項目優惠力度在100萬元以上，有的項目優惠力度超過20%。

　　據(ju)了(le)解(jie)，這(zhe)些(xie)項(xiang)目(mu)總(zong)價(jia)高(gao)，占(zhan)用(yong)資(zi)金(jin)大(da)
，對(dui)開(kai)發(fa)商(shang)的(de)業(ye)績(ji)和(he)現(xian)金(jin)流(liu)影(ying)響(xiang)較(jiao)大(da)。很(hen)多(duo)項(xiang)目(mu)基(ji)本(ben)已(yi)經(jing)建(jian)成(cheng)，相(xiang)比(bi)剛(gang)需(xu)產(chan)品(pin)，存(cun)在(zai)一(yi)定(ding)的(de)滯(zhi)銷(xiao)現(xian)象(xiang)，去(qu)化(hua)率(lv)較(jiao)低(di)。而(er)開(kai)發(fa)商(shang)回(hui)款(kuan)意(yi)願(yuan)強(qiang)，於(yu)是(shi)先(xian)對(dui)這(zhe)類(lei)產(chan)品(pin)進(jin)行(xing)促(cu)銷(xiao)。

　　2000萬元左右的別墅項目優惠力度普遍接近300萬元，降幅超過10%，且贈送相關物業服務等。有的項目為了縮短回款周期
，推出組合優惠。比如，1個月交滿4成首付
，總價再打9.9折。

　　優惠力度超過20%的項目基本上都不是常規住宅。以位於大興區某限競房產品為例，疫情出現前，項目產品報價在520萬元左右
，目前報價優惠了100萬元不止。據項目銷售人員介紹

，項目到手麵積合計200平方米，一共分3個房本，其中一個是80平方米兩居室的70年產權住宅
，其餘2個房本是合計120平方米的50年產權車位和儲藏室，屬於贈送產品。

　　剛需項目鮮有如此大的優惠力度。目前
，北京地區剛需住宅項目的優惠折扣在5%-10%之間。多個房產銷售人員介紹
，小戶型剛需產品因為項目稀缺
，價格出現一定幅度上漲。

　　以位於南五環某剛需限競房產品為例，目前項目銷售均價在5.3萬元/平方米至5.5萬元/pingfangmizhijian。xiangbiyiqingchuxianqian，junjiabingmeiyouxiatiao，qiebufenxiaohuxingquxiaolezhiqiandezhekou。xiaoshourenyuanjieshao，muqianyijushiyijingshouqing
，liangjushizhishengxiaqingtuifangyuan，kaipanshiyouzhekouyouhui
，xianzairengouxiaohuxingchanpinmeiyouyouhui。

　　某mou大da型xing房fang企qi項xiang目mu操cao盤pan人ren員yuan對dui中zhong國guo證zheng券quan報bao記ji者zhe表biao示shi，剛gang需xu產chan品pin降jiang價jia有you限xian，主zhu要yao和he產chan品pin定ding價jia較jiao低di有you關guan。新xin房fang剛gang需xu產chan品pin多duo數shu是shi限xian競jing房fang，銷xiao售shou備bei案an的de時shi候hou，報bao價jia不bu能neng高gao於yu土tu地di出chu讓rang時shi規gui定ding的de上shang限xian。這zhe類lei產chan品pin不bu可ke以yi隨sui便bian漲zhang價jia，降jiang價jia的de時shi候hou也ye需xu要yao備bei案an。

　　不限價地塊出讓增多

　　今年以來，北京地區不限價土地成交數量明顯增加
，與2018年以來限競房占絕對主導地位的土地出讓市場不同。值得注意的是，密雲等遠郊地區出讓不限價地塊明顯增多
，且出讓金額較大。

　　北京市規劃和自然資源委員會近期掛牌密雲2宗不限價住宅地塊，總建設用地麵積18.61萬平方米，總起始價33.46億元。兩宗地塊預計於2020年4月16日進行競拍
，屬於不限價土地項目。

　　市(shi)場(chang)人(ren)士(shi)認(ren)為(wei)，遠(yuan)郊(jiao)地(di)區(qu)不(bu)限(xian)價(jia)地(di)塊(kuai)出(chu)讓(rang)增(zeng)多(duo)，將(jiang)對(dui)整(zheng)個(ge)限(xian)競(jing)房(fang)格(ge)局(ju)產(chan)生(sheng)一(yi)定(ding)衝(chong)擊(ji)。一(yi)方(fang)麵(mian)
，在(zai)不(bu)限(xian)價(jia)項(xiang)目(mu)房(fang)源(yuan)推(tui)出(chu)後(hou)定(ding)價(jia)高(gao)企(qi)的(de)預(yu)期(qi)下(xia)
，現(xian)存(cun)京(jing)郊(jiao)低(di)價(jia)限(xian)競(jing)房(fang)項(xiang)目(mu)去(qu)化(hua)有(you)望(wang)加(jia)快(kuai)。另(ling)一(yi)方(fang)麵(mian)，不(bu)限(xian)價(jia)地(di)塊(kuai)增(zeng)多(duo)，限(xian)競(jing)房(fang)占(zhan)主(zhu)導(dao)地(di)位(wei)將(jiang)逐(zhu)步(bu)被(bei)打(da)破(po)，限(xian)競(jing)房(fang)產(chan)品(pin)可(ke)能(neng)成(cheng)為(wei)稀(xi)缺(que)產(chan)品(pin)，未(wei)來(lai)可(ke)能(neng)逐(zhu)漸(jian)退(tui)出(chu)。

　　學區房價格堅挺

　　北京地區二手房沒有出現明顯的降價現象。偶爾推出低價房源，多數是法拍房或者存在較大糾紛。

　　究其原因，中介線下帶看房源基本停滯，同時買房者和賣房者觀望情緒濃厚。以學區房為代表的剛需稀缺二手房則價格依舊堅挺。

　　以北京西城紅廟學區房為例，疫情期間依然有成交
，且中小戶型成交均價保持在17萬元/平米以上。“5月份就要審核小學入學資質，學區房作為入學條件之一
，即便疫情期間也是春季成交主力。”多位學區房中介銷售人員對中國證券報記者表示。

　　中國證券報記者查閱二手房成交記錄發現
，位於紅廟學區豐僑公寓的一套90.2平方米的兩居室，成交總價在1550萬元，均價約為17.18萬元/平米。這一價格相比2019年全年成交均價小幅上漲。

　　除學區房之外
，其他項目的業主
、購房者以及銷售中介均觀望情緒濃厚。對於購房者而言，新房降價分流了較多的關注和需求。對於賣房者而言，由於中介帶看、辦理貸款、過guo戶hu等deng流liu程cheng均jun受shou到dao疫yi情qing影ying響xiang
，即ji便bian著zhe急ji賣mai房fang降jiang價jia出chu售shou，實shi際ji拿na到dao房fang款kuan時shi間jian也ye嚴yan重zhong滯zhi後hou，於yu是shi很hen多duo業ye主zhu選xuan擇ze維wei持chi原yuan價jia等deng待dai市shi場chang企qi穩wen。對dui於yu銷xiao售shou中zhong介jie而er言yan，新xin房fang帶dai看kan更geng便bian捷jie，也ye更geng容rong易yi成cheng交jiao，不bu少shao中zhong介jie有you意yi引yin導dao新xin房fang銷xiao售shou。

　　疫情防控期間小區采取封閉式管理，線下看房活動受到影響。“如果確實想線下看房
，我們可以試著借小區出入證，但不能保證一定能借到。”多位中介銷售人員對中國證券報記者表示。“現在的帶看業務主要集中在新房房源。”

　　不過
，租賃業務的線下帶看業務逐步恢複。3月15日，北京市住建委發布《關於進一步做好疫情防控期間住房租賃服務管理的通知》，明(ming)確(que)隻(zhi)有(you)經(jing)審(shen)查(zha)後(hou)的(de)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)從(cong)業(ye)人(ren)員(yuan)方(fang)可(ke)進(jin)入(ru)社(she)區(qu)開(kai)展(zhan)業(ye)務(wu)，原(yuan)則(ze)上(shang)每(mei)家(jia)企(qi)業(ye)隻(zhi)能(neng)給(gei)每(mei)個(ge)小(xiao)區(qu)上(shang)報(bao)一(yi)名(ming)從(cong)業(ye)人(ren)員(yuan)。經(jing)過(guo)備(bei)案(an)的(de)經(jing)紀(ji)人(ren)員(yuan)，在(zai)具(ju)體(ti)帶(dai)看(kan)時(shi)先(xian)得(de)經(jing)社(she)區(qu)允(yun)許(xu)，且(qie)帶(dai)看(kan)客(ke)戶(hu)每(mei)天(tian)不(bu)得(de)超(chao)過(guo)兩(liang)次(ci)。

　　北bei京jing房fang地di產chan中zhong介jie行xing業ye協xie會hui秘mi書shu長chang趙zhao慶qing祥xiang表biao示shi，租zu賃lin住zhu房fang需xu求qiu得de到dao基ji本ben滿man足zu
，有you助zhu於yu推tui動dong住zhu房fang租zu賃lin市shi場chang秩zhi序xu恢hui複fu
，幫bang助zhu和he引yin導dao住zhu房fang租zu賃lin企qi業ye盡jin快kuai有you序xu複fu工gong。