在中國城市化進程中，房地產不斷發展壯大，2000年以來房地產開發投資占全社會固定資產投資比重一直在15%以上。《中國城市競爭力第17次報告（主題報告）》顯示，2018nianfangdichanduihongguanjingjizengchangdezhengxiangladongxiaoyingchuxianguaidian。fangdichanshichangcunzaijiagepaomofengxianhejiegouxingfengxian，suiranjinnianlaifangdichanqukucunxiaoguoxianzhu，danzuijinchuxianlefandanmiaotou。fangdichanjinrongfengxianzhengzaikuaisujilei，danzongtikekong。fangjiaduiqiyeliudongxingfengxiancunzaishuangzhongyingxiang

，bufenshengfencunzaijiaodadeqiyeliudongxingfengxian。

　　一、住房發展與穩增長存在倒U關係

　　在中國城市化進程中，房地產不斷發展壯大，2000年以來房地產開發投資占全社會固定資產投資比重一直在15%以上。從對經濟增長的貢獻度來看
，結果顯示，2000年至2013年期間房地產開發投資對經濟增長的貢獻度盡管存在波動，但多年來基本維持在10%以(yi)上(shang)
，那(na)麼(me)我(wo)們(men)是(shi)否(fou)可(ke)以(yi)據(ju)此(ci)得(de)出(chu)房(fang)地(di)產(chan)對(dui)中(zhong)國(guo)經(jing)濟(ji)增(zeng)長(chang)的(de)貢(gong)獻(xian)仍(reng)很(hen)重(zhong)要(yao)這(zhe)一(yi)結(jie)論(lun)呢(ne)
？我(wo)們(men)認(ren)為(wei)這(zhe)可(ke)能(neng)掩(yan)蓋(gai)了(le)房(fang)地(di)產(chan)對(dui)經(jing)濟(ji)增(zeng)長(chang)的(de)真(zhen)實(shi)貢(gong)獻(xian)，特(te)別(bie)是(shi)沒(mei)有(you)考(kao)慮(lv)房(fang)地(di)產(chan)對(dui)其(qi)他(ta)行(xing)業(ye)的(de)負(fu)向(xiang)影(ying)響(xiang)
，從(cong)而(er)導(dao)致(zhi)高(gao)估(gu)房(fang)地(di)產(chan)對(dui)經(jing)濟(ji)增(zeng)長(chang)的(de)貢(gong)獻(xian)度(du)。

　　房地產對經濟增長的影響存在倒Uguanxi。fangdichanduijingjizengchangcunzaizhengxiangdeladongxiaoyingyufuxiangdejichuxiaoying。dangfangjiashuipingjiaodishi，fangdichanduijingjizengchangdezhengxiangladongxiaoyingchaoguofuxiangjichuxiaoying，cishifangdichandefazhanyouliyujingjizengchang
；當dang房fang價jia水shui平ping過guo高gao時shi

，房fang地di產chan對dui經jing濟ji增zeng長chang的de負fu向xiang擠ji出chu效xiao應ying將jiang超chao過guo正zheng向xiang拉la動dong效xiao應ying
，此ci時shi房fang地di產chan的de發fa展zhan將jiang不bu利li於yu經jing濟ji增zeng長chang。因yin此ci，有you必bi要yao全quan麵mian考kao察cha房fang地di產chan在zai經jing濟ji增zeng長chang中zhong所suo扮ban演yan的de角jiao色se。

　　2018年房地產對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。本報告基於2010年至2016年中國家庭追蹤調查數據與2003年至2015年中國285zuochengshishuju，zongheliyongjilianghuiguidengfangfacesuanlefangdichanduijingjizengchangdezhengxiangladongxiaoyingyufuxiangjichuxiaoying。yanjiufaxian，fangdichanduijingjizengchangfuxiangxiaoyingchaoguozhengxiangxiaoyingdelinjiefangjiashourubiwei9。測算結果顯示
，隨著房價收入比的提高，房地產對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說
，當房價收入比超過9以後
，房地產對經濟增長的影響將得不償失。

　　2018年中國城市房價正處於正向效應超過負向效應的拐點水平上。按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算
，2018年中國房價收入比為9.3，剛超過拐點9，這意味著如果未來中國城市房價繼續上漲，房地產對經濟增長的負向效應將超過正向效應。從不同城市來看
，北京、上海
、廣州與深圳等一線城市與廈門
、福州、杭州
、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經超過9zheyilinjiedian，shangshuchengshifangdichanduijingjizengchangdefuxiangxiaoyingyijingchaoguozhengxiangxiaoying。duiyufangjiashourubiguogaodechengshi，zaibaochifangdichanshichangpingwenjiankangfazhandetongshi
，yingqieshitigaojuminkezhipeishouru
，rangshourupaoyingfangjia，jiangfangjiashourubibaochizaiheliqujiannei。

　　（執筆：曹清峰 馬洪福）

　　二、住房發展與調結構存在倒U關係

　　近年來，中國經濟房地產化日益明顯。一方麵，社會資金和銀行貸款中相當一部分流入了房地產行業，根據央行2019年發布的《2018年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2018年末
，人民幣房地產貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%，全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，房地產開發貸款餘額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高5.5個百分點。另一方麵，2018年以來，製造業企業麵對國內外嚴峻的經濟形勢
、房地產的高回報以及製造業發展的不確定性，投資房地產成為重要的選擇。

　　房地產與產業結構存在著倒U關guan係xi。這zhe種zhong影ying響xiang的de後hou果guo顯xian而er易yi見jian

，首shou先xian，企qi業ye最zui終zhong會hui在zai生sheng產chan性xing投tou資zi與yu非fei生sheng產chan性xing投tou資zi之zhi間jian權quan衡heng
，並bing將jiang更geng多duo資zi源yuan投tou入ru到dao房fang地di產chan投tou資zi性xing資zi產chan中zhong，抽chou空kong生sheng產chan性xing投tou資zi和he創chuang新xin性xing投tou資zi
，形xing成cheng配pei置zhi效xiao應ying。同tong時shi，低di效xiao率lv的de實shi體ti生sheng產chan者zhe將jiang會hui因yin為wei無wu法fa負fu擔dan提ti升sheng的de要yao素su成cheng本ben

，逐zhu漸jian增zeng加jia房fang地di產chan投tou資zi比bi重zhong，最zui終zhong退tui出chu實shi體ti經jing濟ji生sheng產chan，剩sheng下xia效xiao率lv較jiao高gao生sheng產chan者zhe留liu在zai實shi體ti經jing濟ji內nei
，形xing成cheng篩shai選xuan效xiao應ying。

　　本報告選擇使用2004年至2016年間全國城市房價和房價增長速度（分總體房價和住宅市場房價）衡量房地產發展的影響，對應年份中不同地區間以專利轉讓數為代表的創新要素、進入退出企業的全要素生產率
、上市公司的多元化經營水平等。通過運用多種計量方法分析發現，隨著房價上升，產業存在三種發展方向
，遷移、多元化和升級，三條產業升級的路徑作用不同，造成總體房價與產業結構的倒U關係。

　　實證結果發現
，在微觀層麵上，在房價增速較高的城市，進入企業和留存企業的生產率都會更高，說明確實存在篩選效應，即“房價擠出生產”，同時
，房價對於上述公司企業的生產率和多元化呈現非線性影響，即倒U型曲線關係，房價對企業生產效率和綜合發展存在拐點。

　　yiquanyaosushengchanlvweili，tongguokaochagechengshijinwunianlaipingjunshangpinfangzhuzhaifangjiasuodadaodeshuiping，faxiandabufenchengshidefangjiazengsuyitupoguaidian，henkenengdaozhidangdiqiyedequanyaosushengchanlvxiajiang。yinci，weilaidefangdichanzhengceyingzaiwendingfangjiadejichushang
，youxuanzediyindaozhizaoyechanyeyouhuaheshengji。

　　由(you)此(ci)不(bu)難(nan)預(yu)估(gu)下(xia)一(yi)步(bu)針(zhen)對(dui)產(chan)業(ye)結(jie)構(gou)的(de)房(fang)地(di)產(chan)政(zheng)策(ce)。首(shou)先(xian)，在(zai)產(chan)業(ye)轉(zhuan)移(yi)方(fang)麵(mian)
，應(ying)根(gen)據(ju)產(chan)業(ye)特(te)征(zheng)，合(he)理(li)布(bu)局(ju)產(chan)業(ye)分(fen)布(bu)。其(qi)次(ci)

，在(zai)產(chan)業(ye)多(duo)元(yuan)化(hua)方(fang)麵(mian)
，應(ying)盡(jin)力(li)打(da)造(zao)專(zhuan)業(ye)化(hua)產(chan)業(ye)集(ji)群(qun)。最(zui)後(hou)
，應(ying)打(da)造(zao)城(cheng)市(shi)間(jian)產(chan)業(ye)升(sheng)級(ji)相(xiang)關(guan)要(yao)素(su)的(de)流(liu)通(tong)機(ji)製(zhi)
，讓(rang)專(zhuan)利(li)、人才、創chuang新xin企qi業ye能neng夠gou自zi由you流liu轉zhuan於yu不bu同tong城cheng市shi之zhi間jian。經jing過guo推tui進jin上shang述shu政zheng策ce，有you望wang將jiang房fang價jia納na入ru市shi場chang調tiao節jie要yao素su流liu動dong的de大da格ge局ju中zhong，通tong過guo房fang價jia促cu進jin地di區qu間jian企qi業ye分fen工gong，實shi現xian合he理li多duo元yuan化hua，並bing最zui終zhong推tui動dong企qi業ye創chuang新xin發fa展zhan。

　　（執筆：李啟航）

　　三、住房發展對防風險具有雙重作用

　　房地產所涉及的風險主要包括房地產市場自身風險
、房地產相關的金融風險以及房地產相關的地方政府財政風險。

　　（一）房地產市場存在價格泡沫風險和結構性風險

，雖然近年來房地產去庫存效果顯著，但最近出現了反彈苗頭

　　第(di)一(yi)
，從(cong)房(fang)價(jia)收(shou)入(ru)比(bi)角(jiao)度(du)來(lai)看(kan)，中(zhong)國(guo)主(zhu)要(yao)城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)價(jia)收(shou)入(ru)比(bi)遠(yuan)超(chao)主(zhu)要(yao)國(guo)際(ji)城(cheng)市(shi)水(shui)平(ping)，出(chu)現(xian)房(fang)價(jia)泡(pao)沫(mo)跡(ji)象(xiang)。在(zai)全(quan)球(qiu)房(fang)價(jia)收(shou)入(ru)比(bi)排(pai)名(ming)前(qian)十(shi)位(wei)的(de)城(cheng)市(shi)中(zhong)
，中(zhong)國(guo)城(cheng)市(shi)占(zhan)據(ju)8席
，在房價收入比排名前二十位的城市中，中國城市占據16席
，在房價收入比排名前四十位的城市中
，中國城市總共占據20席。其中，北京、深圳、上海的房價收入比位居國內外主要城市前三位。

　　第二

，從庫存去化周期的角度來看，過高的庫存去化周期問題已經得到明顯緩解
，但有再次反彈的風險。從2011年開始，中國房地產市場的庫存去化周期不斷上升，房地產庫存去化周期由2011年的9.28個月上升到2015年的20.96個月。之後，伴隨著去庫存政策的落地，中國房地產市場庫存去化周期開始趨於下降，由最高點的20.96個月快速下降到2017年的11.58個月，基本恢複到合理水平，但2018年的庫存去化周期又有所上升。

　　第三，房地產市場存在結構性風險
，不同層級城市房價分化加劇。2001年，一二三四線城市的房價收入比分別是9.65
、7.42、5.82
、5.78，2016年一二三四線城市的房價收入比分別為16.18
、7.13、5.29、4.87。

　　（資料來源：國家統計局）

　　（二）房地產金融風險正在快速積累
，但總體可控

　　第一，居民部門的房地產金融風險正在上升，但尚未出現大的金融風險。就個人住房貸款餘額及其同比增長率而言，從2006年6月至2018年12月份，個人住房貸款餘額由21000億元猛增到258000億元，上漲了11倍。但是，與國際水平比較，中國居民部門的負債比率相對較低，尚未出現大的金融風險。截至2017年末，在世界主要經濟體中，中國的居民部門杠杆率位居第8，低於發達經濟體的平均值（76.1%）和國際平均值（62.1%）。

　　第(di)二(er)

，企(qi)業(ye)部(bu)門(men)的(de)房(fang)地(di)產(chan)金(jin)融(rong)風(feng)險(xian)正(zheng)在(zai)快(kuai)速(su)積(ji)累(lei)。首(shou)先(xian)，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)率(lv)雖(sui)有(you)所(suo)下(xia)降(jiang)
，但(dan)總(zong)體(ti)較(jiao)高(gao)，不(bu)良(liang)資(zi)產(chan)率(lv)也(ye)在(zai)快(kuai)速(su)上(shang)升(sheng)。由(you)於(yu)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)高(gao)速(su)擴(kuo)張(zhang)

，導(dao)致(zhi)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)資(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)率(lv)居(ju)高(gao)不(bu)下(xia)
，一(yi)直(zhi)維(wei)持(chi)在(zai)70%。與此同時
，房地產開發行業不良資產率自2016nianyilaiyouzaidushangsheng
，kenengyinfayidingdejinrongfengxian。qici
，fangdichankaifaqiyedexianjinliudongfuzhaibilvdiyuanquanbiaozhun，jiyiyinfaqiyeliudongxingweiji。jinnianlai，fangdichankaifaxingyepingjunsudongbilvjibenweichizai50%到70%之間，特別是在2013年以後，下降幅度較大。與此同時

，自2001年開始
，房地產開發行業平均現金流動負債比率出現震蕩式下跌。

　　disan，jinrongjigoudefangdichanjinrongfengxianyezaijiasujilei，danzongtieryan，jinrongfengxianyiranzaikekongfanweinei。fangdichandaikuanshuliangchixupanshengyeduishangyeyinxingyouguanjinrongzhibiaozaochengleyidingdeyali，shangyeyinxinggangganlvhebuliangdaikuanbilichixushangsheng，danzaizongtikekongfanweinei。bansuizhefangdichanxingyedaikuanshuliangbiaosheng，shangyeyinxinggangganlvzaijinjinianzhongyizhichuyushangshengtongdao
，you2016年3月的6.4%小幅上升到2018年12月份的6.73%。另外
，商業銀行的不良資產率在經曆了一輪下降之後又開始進入上漲態勢，從2011年9月份的0.9%上漲到2018年12月份的1.83%
，增長了近一倍。雖然商業銀行的存貸比
、杠gang杆gan率lv和he不bu良liang貸dai款kuan率lv都dou有you所suo上shang升sheng

，但dan是shi商shang業ye銀yin行xing的de資zi本ben充chong足zu率lv基ji本ben維wei持chi在zai較jiao高gao的de水shui平ping，這zhe說shuo明ming商shang業ye銀yin行xing的de金jin融rong風feng險xian隨sui著zhe房fang地di產chan市shi場chang火huo熱re度du上shang升sheng而er升sheng高gao
，但dan總zong體ti風feng險xian是shi可ke控kong的de。

　　（三）房價對企業流動性風險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業流動性風險

　　yibaneryan
，dangliudongzichandayuliudongfuzhaishi，qiyeliudongxingshibijiaoanquande，buhuichuxianchangzhaiwenti，dandangliudongzichanxiaoyuliudongfuzhaishi，qiyejiuhuichuxianchangzhaiwenti。tongchang，yijiaqiyechuxianliudongxingfengxiandeliudongbilinjiedianshi1，但傳統上流動比的最優區間是1.5-2。與此同時，在國際上
，速動比保持在1以上比較合適，但在我國，企業較好的速動比臨界點為0.9，如果速動比低於0.9

，企業就可能存在較大的流動性風險。基於以上標準，通過對2016年各省份的流動比和速動比對比，可以發現遼寧、陝西、黑龍江、河北、雲南
、甘肅
、內蒙古
、寧夏、新疆、山西、青海等省份企業的流動比低於1
，存在較大的流動性風險。與此同時，上海

、福建
、廣東、湖南、河南、北京
、江蘇、浙江等省份企業速動比大於0.9
，具有較好的流動性。

　　房價對企業流動性的影響則包括擠入和擠出兩種效應
，房價與企業流動比呈現U型關係，其拐點處的房價水平為13359元/平方米，當房價低於13359元/平方米時

，房價的擠出效應要大於擠入效應

，而當房價高於13359元/平方米時，房價的擠入效應則要大於擠出效應。

　　（執筆：倪鵬飛 沈 立 龔維進 蔣 震）

　　四
、住房保障極大改善民生福祉

　　anjuleyeshizuidademinsheng，zhongdishouruquntishiminshengbaozhangdezhongdian，zhufangbaozhangshiminshengdezhongyaojichuhezuchengbufen。dangdeshibadayilai，zhufangbaozhangzaihuijiminshengfangmianzuochulezhongyaodechuangxintansuo
，qudelejushizhumudechengjiu。

　　（一）創新探索住房保障惠及居住民生的多種途徑

　　第一
，通過公共財政大力支持以及開發性金融、PPP項目、PSL（抵押補充貸款）產品創新解決資金問題，開展大規模的棚戶區改造。

　　第二，共有產權房製度的發展可以滿足先租後售、先買部分產權後租、先買後住等多元化需求，北京等6城市試點發展共有產權房製度。

　　第三

，通過“公廉並軌”運yun行xing
，健jian全quan公gong共gong租zu賃lin住zhu房fang分fen配pei管guan理li製zhi度du，試shi點dian開kai展zhan利li用yong集ji體ti建jian設she用yong地di建jian設she租zu賃lin住zhu房fang
，構gou建jian租zu購gou並bing舉ju的de住zhu房fang保bao障zhang製zhi度du體ti係xi
，促cu進jin公gong共gong租zu賃lin房fang製zhi度du建jian設she。

　　（數據來源：《中國統計年鑒》
、Wind、住房和城鄉建設部網站）

　　（二）住房保障惠及民生取得巨大成效

　　第一，城鎮低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障範圍也明顯擴大。截至2005年底全國僅有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障範圍，截至2015年底全國累計用實物方式解決了近4300萬戶城鎮中低收入家庭的住房困難，2017年底公共租賃住房在保家庭1658.26萬戶、涉及4100多萬城鎮中低收入住房困難群眾。2008年至2017年，累計有9000多萬戶城鎮家庭通過實物分配
、貨幣化補貼等方式獲得住房保障。2011年至2017年

，全國累計建設公共租賃住房1299萬套。

　　第二，建成5000萬套保障性住房，1.5億低收入人口的住房得到解決。2008年至2017年，全國共開工建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房6445萬套以上
，基本建成4901萬套以上，2011年至2018年全國城鎮保障性安居工程建設總共完成投資11.57萬億元。

　　第三，大規模的保障性住房和棚戶區改造擴大了內需，促進經濟平穩發展。如此大規模的工程帶動了經濟增長
，平均每年提供900萬個以上就業崗位。以棚戶區改造為例，2013年以來
，棚改完成投資7萬多億元
，有力帶動了建材

、裝修、家電等相關產業發展，棚改及相關產業總投資超過15萬億元。

　　（三）住房保障惠及住房民生應覆蓋更多的階層和群體

　　第一
，農民工、新市民住房支持和住房保障應該成為惠及民生的重點。2018年
，農民工數量達到2.8億(yi)
，但(dan)農(nong)民(min)工(gong)的(de)住(zhu)房(fang)條(tiao)件(jian)和(he)環(huan)境(jing)極(ji)其(qi)惡(e)劣(lie)，給(gei)農(nong)民(min)工(gong)的(de)生(sheng)活(huo)帶(dai)來(lai)了(le)很(hen)多(duo)的(de)問(wen)題(ti)，影(ying)響(xiang)了(le)國(guo)家(jia)的(de)發(fa)展(zhan)。但(dan)是(shi)，多(duo)數(shu)地(di)區(qu)還(hai)沒(mei)有(you)真(zhen)正(zheng)將(jiang)農(nong)民(min)工(gong)納(na)入(ru)住(zhu)房(fang)保(bao)障(zhang)體(ti)係(xi)範(fan)圍(wei)，讓(rang)他(ta)們(men)分(fen)享(xiang)發(fa)展(zhan)的(de)成(cheng)果(guo)和(he)紅(hong)利(li)，未(wei)來(lai)應(ying)將(jiang)住(zhu)房(fang)惠(hui)及(ji)民(min)生(sheng)的(de)重(zhong)點(dian)轉(zhuan)向(xiang)農(nong)民(min)工(gong)、新市民。

　　第di二er，各ge地di積ji極ji探tan索suo解jie決jue人ren才cai安an居ju樂le業ye的de住zhu房fang民min生sheng問wen題ti。中zhong國guo進jin入ru高gao質zhi量liang發fa展zhan的de新xin時shi代dai，驅qu動dong經jing濟ji發fa展zhan的de因yin素su更geng多duo依yi賴lai於yu人ren才cai紅hong利li的de釋shi放fang，住zhu房fang保bao障zhang製zhi度du由you“保基本”向“促發展”轉變。應鼓勵各地積極探索各類優秀人才住房困難問題的解決模式、方法和措施。

　　（執筆：薑雪梅）