曆經了過去兩三年的火爆行情後，棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。

　　銷售的放緩已經開始推升當地樓市庫存，並可能進而影響全國總體樓市銷售走勢。官方數據顯示，今年前4個月，全國商品房銷售麵積42085萬平方米
，同比下降0.3%。

　　百城庫存上升 

　　何為庫存

？盡管官方部門與一些研究機構的統計口徑不盡一致
，但所謂庫存上升，可簡單理解為房子不好賣了。

　　國家統計局數據顯示

，截至今年4月末，全國商品房待售麵積51380萬平方米，比3月末減少266萬平方米。其中，住宅待售麵積減少357萬平方米。

　　不過，國家統計局並未公布具體城市的商品房待售情況。

　　5月29日，上海易居房地產研究院發布前4個月《中國百城庫存報告》。按照該報告的定義，城市住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目
，包括期房和現房。

　　而統計局口徑下的商品房待售麵積則是指：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築麵積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築麵積。

　　截至2019年4月底

，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45217萬平方米，環比增長0.5%，同比增長4.2%。

　　其中
，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2876萬、22155萬和20186萬平方米
，環比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%

，同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。

　　觀察曆史數據可以發現，2018年9月以來
，百城住宅庫存一改此前持續下降的態勢
，開始步入上行通道。2019年2~3月份
，住宅成交行情好於預期
，這使得百城庫存出現了下降，但4月又出現了小幅反彈。

　　易yi居ju研yan究jiu院yuan智zhi庫ku中zhong心xin研yan究jiu總zong監jian嚴yan躍yue進jin表biao示shi，從cong結jie構gou的de角jiao度du看kan
，一yi線xian城cheng市shi庫ku存cun雖sui然ran有you所suo上shang升sheng
，但dan總zong體ti規gui模mo並bing不bu大da。所suo以yi百bai城cheng庫ku存cun上shang升sheng的de因yin素su，更geng多duo還hai是shi來lai自zi於yu三san四si線xian城cheng市shi。三san四si線xian城cheng市shi庫ku存cun規gui模mo上shang升sheng，說shuo明ming市shi場chang基ji本ben麵mian正zheng發fa生sheng變bian化hua。

　　對於三四線城市來說，2018年11月以來，此類城市庫存就呈現了持續性的環比和同比正增長態勢，即近6個月三四線城市的庫存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道，進而會使得庫存去化壓力重新增加。

　　2019年4月份

，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.0個月
，這也意味著市場消化完這些庫存需要10.0個月

，該數值相比3月的10.2個月有所減少。

　　從城市分類來看，2019年4月份
，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為13.5
、9.2和10.5個月。

　　嚴(yan)躍(yue)進(jin)表(biao)示(shi)
，去(qu)年(nian)四(si)季(ji)度(du)以(yi)來(lai)，三(san)類(lei)城(cheng)市(shi)中(zhong)，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)和(he)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)存(cun)銷(xiao)比(bi)總(zong)體(ti)拉(la)升(sheng)最(zui)明(ming)顯(xian)
，但(dan)這(zhe)兩(liang)類(lei)城(cheng)市(shi)的(de)邏(luo)輯(ji)不(bu)一(yi)樣(yang)。其(qi)中(zhong)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)預(yu)售(shou)證(zheng)管(guan)控(kong)明(ming)顯(xian)放(fang)寬(kuan)，高(gao)端(duan)樓(lou)盤(pan)入(ru)市(shi)節(jie)奏(zou)加(jia)快(kuai)，這(zhe)會(hui)拉(la)動(dong)存(cun)銷(xiao)比(bi)數(shu)據(ju)的(de)上(shang)升(sheng)。而(er)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)則(ze)麵(mian)臨(lin)房(fang)屋(wu)交(jiao)易(yi)降(jiang)溫(wen)的(de)問(wen)題(ti)，這(zhe)也(ye)會(hui)使(shi)得(de)去(qu)化(hua)的(de)動(dong)力(li)減(jian)弱(ruo)。

　　嚴(yan)躍(yue)進(jin)認(ren)為(wei)

，後(hou)續(xu)要(yao)警(jing)惕(ti)庫(ku)存(cun)規(gui)模(mo)繼(ji)續(xu)上(shang)升(sheng)導(dao)致(zhi)去(qu)化(hua)周(zhou)期(qi)明(ming)顯(xian)擴(kuo)大(da)的(de)風(feng)險(xian)。從(cong)去(qu)庫(ku)存(cun)的(de)角(jiao)度(du)看(kan)，對(dui)於(yu)部(bu)分(fen)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)來(lai)說(shuo)，要(yao)出(chu)台(tai)優(you)惠(hui)的(de)購(gou)房(fang)政(zheng)策(ce)，積(ji)極(ji)引(yin)導(dao)剛(gang)需(xu)和(he)改(gai)善(shan)型(xing)購(gou)房(fang)需(xu)求(qiu)的(de)釋(shi)放(fang)。

　　穆迪投資者服務公司5月中旬也在一份報告中表示，繼過去兩年全國房地產銷售實現強勁增長之後，三四線城市需求將轉弱。

　　穆迪助理副總裁楊昱穎表示：“預計未來6~12個月全國合約銷售額同比將持平或下降1%~5%，主要由於三四線城市需求轉弱。預計三四線城市庫存水平將上升，但全國庫存水平仍將低於2015年3月的峰值。”

　　三四線城市購房需求少了 

　　過guo去qu兩liang三san年nian，因yin一yi二er線xian城cheng市shi樓lou市shi調tiao控kong日ri漸jian趨qu緊jin
，房fang企qi逐zhu漸jian轉zhuan戰zhan三san四si線xian城cheng市shi，恰qia逢feng政zheng府fu開kai始shi力li推tui棚peng改gai貨huo幣bi化hua，三san四si線xian城cheng市shi樓lou市shi一yi時shi火huo爆bao。如ru今jin為wei何he迅xun速su降jiang溫wen？

　　楊昱穎表示，三四線城市樓市銷售下滑

，一個原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足，那些位於經濟薄弱地區或遠離經濟發達地區（比如長三角和粵港澳大灣區等）的城市尤其如此。過去1~2年，三四線城市樓市銷售強勁
，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著當地很多人近年來已經購房。

　　此外，棚改政策的變化也將導致住房銷售的下降。穆迪報告認為，過去2~3年(nian)中(zhong)
，很(hen)多(duo)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)將(jiang)棚(peng)改(gai)政(zheng)策(ce)作(zuo)為(wei)消(xiao)化(hua)過(guo)剩(sheng)住(zhu)房(fang)供(gong)應(ying)的(de)工(gong)具(ju)。在(zai)棚(peng)改(gai)項(xiang)目(mu)中(zhong)，政(zheng)府(fu)拆(chai)除(chu)危(wei)舊(jiu)住(zhu)房(fang)
，提(ti)供(gong)新(xin)住(zhu)房(fang)或(huo)購(gou)置(zhi)新(xin)住(zhu)房(fang)的(de)貨(huo)幣(bi)化(hua)補(bu)償(chang)。由(you)此(ci)帶(dai)來(lai)的(de)購(gou)房(fang)量(liang)增(zeng)長(chang)也(ye)在(zai)一(yi)定(ding)程(cheng)度(du)上(shang)助(zhu)推(tui)了(le)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)價(jia)。

　　住建部去年7月曾表示
，棚改促進了房地產市場平穩健康發展。房地產庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置
，促進了房地產去庫存。

　　2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%
，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數據稱

，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

　　楊昱穎表示，根據估算，棚改這部分銷售額約占過去兩年三四線城市房地產銷售額的20%~30%。政府已經將2018~2020年這3年的棚改目標從2015~2017年的1800萬套下調至1500萬套。此外，政府正在限製住房庫存低的城市使用貨幣化補償

，以遏製房價上漲。這兩項變化將削弱三四線城市的住房需求。

　　第一財經4月曾報道，2019年我國各地棚戶區改造任務約285萬套
，不僅遠低於外界此前450萬套的預期，與2018年的626萬套相比
，今年棚改開工計劃目標已經腰斬。

　　不同城市表現更分化 

　　中國樓市的區域特色較為明顯，即便總體上看三四線城市庫存上升，銷售放緩，但城市之間的分化也越來越明顯。

　　pirufoshan，yibanbeirenweishisanxianchengshi
，danqifangdichanshichangjinqiquebodongjiaoda，xinjianshangpinzhuzhaiheershouzhuzhaifangjiazhishuleijizhangfuguoda
，beizhufanghechengxiangjianshebugeiyule“預警提示”。

　　穆mu迪di報bao告gao認ren為wei，經jing濟ji相xiang對dui較jiao強qiang的de三san四si線xian城cheng市shi房fang地di產chan銷xiao售shou額e將jiang繼ji續xu增zeng長chang，例li如ru位wei於yu粵yue港gang澳ao大da灣wan區qu和he長chang三san角jiao地di區qu大da城cheng市shi周zhou邊bian的de城cheng市shi。這zhe些xie城cheng市shi將jiang受shou益yi於yu所suo處chu地di區qu的de經jing濟ji增zeng長chang、基礎設施升級以及大城市高房價導致的需求溢出。

　　根據《中國百城庫存報告》，2019年4月
，100個城市中，有55個城市庫存出現了同比增長現象，其中福州、惠州和南京3個城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達到102%、94%和69%。此類城市庫存規模上升，和近期供應規模較大等因素有關。

　　同時，100個城市中，有45個城市的庫存出現了同比下降態勢，其中濟南、鄭州和丹東的同比降幅較大，降幅分別為42%、31%和31%。尤其是對於濟南等省會城市而言

，未來補庫存的需求比較大。

　　樓市庫存的多寡還將與一個城市的未來供地量相掛鉤。

　　今年4月，自然資源部下發通知，要求做好2019年住宅用地“五類”調控目標製定實施工作。

　　通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市），根據商品住房庫存消化周期（截至2019年3月），在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上

，調整確定2019年住宅用地供應“五類”（顯著增加、增加
、持平、適當減少
、減少直至暫停）調控目標。

　　其中，消化周期在36個月以上的，應停止供地
；36~18個月的

，要適當減少供地
；18~12個月的，維持供地持平水平；12~6個月的
，要增加供地；6個月以下的
，要顯著增加並加快供地。