不過
，中國房地產市場則不同。2003年中國的房地產企業大約有3萬家
，到2018年底工商注冊的房地產企業就達到9.7萬家。十幾年的時間裏，國內的房地產企業增加3倍bei多duo。試shi想xiang，十shi幾ji年nian來lai，國guo內nei房fang地di產chan市shi場chang價jia格ge隻zhi漲zhang不bu跌die，誰shui拿na到dao土tu地di，誰shui就jiu可ke利li用yong金jin融rong杠gang杆gan成cheng為wei房fang地di產chan開kai發fa商shang。在zai這zhe樣yang的de情qing況kuang下xia，房fang地di產chan企qi業ye隻zhi能neng是shi越yue做zuo越yue大da，而er進jin入ru房fang地di產chan市shi場chang的de企qi業ye也ye就jiu越yue來lai越yue多duo，尤you其qi是shi2016年以後，國內房地產市場空前繁榮，更是吸引各種各樣的企業進入房地產市場從事房地產開發。

　　隨著國內房地產的繁榮與發展，房地產市場的集中度越來越高。比如，2018年，中國500強房地產企業全年商品房銷售麵積總額7.16億平方米
，同比增長12.58%;銷售金額創下9.9萬億元新高，同比增長17.1%。中國500強房地產企業市場份額，按麵積和金額分別為41.73%和66.01%，而剩下34%銷售金額約由96500家企業來分享(即使扣除其中一半以上可能是房地產開發的空殼企業

，房地產企業其數量之大也是絕無僅有的)。wulunshicongrongzidejiaodu
，haishicongfangdichankaifajishudejiaodulaishuo，zheziranhuidaozhifangdichanshichangdejiliejingzheng，guoneifangdichanqiyedeyoushenglietaiyeziranchuxian
，jiashangzhengfuchutaiyixiefangdichantiaokongzhengcegengshirangzhezhongjingzhengjiaju。

　　作為資金密集型的房地產業
，融資渠道的收緊同樣加劇了這種市場競爭。繼5月銀保監會重申嚴格監管房地產融資後，銀保監會主席郭樹清在6月的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產金融化問題;7月初
，房地產信托被收緊規範;7月12日(ri)
，發(fa)改(gai)委(wei)發(fa)文(wen)要(yao)求(qiu)，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)發(fa)行(xing)外(wai)債(zhai)隻(zhi)能(neng)用(yong)於(yu)置(zhi)換(huan)未(wei)來(lai)一(yi)年(nian)內(nei)到(dao)期(qi)的(de)中(zhong)長(chang)期(qi)境(jing)外(wai)債(zhai)務(wu)。而(er)作(zuo)為(wei)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)融(rong)資(zi)的(de)主(zhu)渠(qu)道(dao)，銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)更(geng)是(shi)有(you)嚴(yan)格(ge)的(de)規(gui)定(ding)。中(zhong)小(xiao)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)要(yao)從(cong)銀(yin)行(xing)獲(huo)得(de)貸(dai)款(kuan)幾(ji)乎(hu)是(shi)不(bu)可(ke)能(neng)。政(zheng)府(fu)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)的(de)融(rong)資(zi)全(quan)麵(mian)緊(jin)縮(suo)
，一(yi)些(xie)負(fu)債(zhai)率(lv)過(guo)高(gao)的(de)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)走(zou)向(xiang)破(po)產(chan)也(ye)是(shi)必(bi)然(ran)。根(gen)據(ju)國(guo)內(nei)媒(mei)體(ti)報(bao)告(gao)，截(jie)至(zhi)7月21日，2019年總計有271家的中小型房地產開發商宣布破產。

　　對於今年上半年有271家jia房fang地di產chan開kai發fa商shang破po產chan，這zhe樣yang的de情qing況kuang應ying該gai是shi今jin後hou房fang地di產chan市shi場chang的de一yi種zhong常chang態tai，並bing不bu值zhi得de大da驚jing小xiao怪guai。因yin為wei當dang前qian國guo內nei房fang地di產chan開kai發fa商shang過guo多duo過guo爛lan
，早zao就jiu該gai讓rang一yi些xie房fang地di產chan開kai發fa商shang淘tao汰tai出chu局ju。271家房地產開發商破產
，在總量看上去是一個不小的數字，但它們占全國房地產開發商家數比重不足3%。因此，這些房地產開發商破產對房地產市場的影響完全可以忽略不計，根本上對當前的房地產市場沒有多少關係。

　　danyouyigefangmianyiyizhongda，jiushiyiwangguoneifangdichankaifashangyibenwanli，shuizuofangdichan
，shuidounenghuodebaoli，shijinianlai，zhishikandaozuofangdichankaifadeyuezuoyueda，fangdichankaifashanglveduodeshehuicaifuyuelaiyueduo，daozhizhenggeshehuijingjijifangdichanshichangjixingfazhan
，fangdichankaifashangconglaijiubucunzaipochantaotaide。zhezhinengshuomingzhezhongfangdichanshichang，zaizhengfuyanzhongcanyuganyuxia，shichangyoushenglietaidejizhiwufafahuizuoyong。dangqianfangdichanshichangchuxianyixiezhongxiaofangdichanqiyepochan，zhejiuyiweizheguoneidefangdichanshichangkaishichuxianzhongdazhuanzhe，shichangyoushenglietaidejizhikaishixianshizuoyong，guoneifangdichanshichangdeshichanghuachengduzaitisheng。

　　而(er)這(zhe)種(zhong)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)重(zhong)大(da)轉(zhuan)折(zhe)，不(bu)僅(jin)意(yi)味(wei)著(zhe)國(guo)內(nei)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)破(po)產(chan)這(zhe)種(zhong)市(shi)場(chang)優(you)勝(sheng)劣(lie)汰(tai)的(de)機(ji)會(hui)將(jiang)成(cheng)為(wei)常(chang)態(tai)，也(ye)意(yi)味(wei)著(zhe)國(guo)內(nei)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)供(gong)求(qiu)關(guan)係(xi)正(zheng)在(zai)發(fa)生(sheng)重(zhong)大(da)變(bian)化(hua)
，以(yi)往(wang)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)價(jia)格(ge)隻(zhi)漲(zhang)不(bu)跌(die)的(de)態(tai)勢(shi)正(zheng)在(zai)改(gai)變(bian)或(huo)正(zheng)在(zai)逆(ni)轉(zhuan)。如(ru)果(guo)國(guo)內(nei)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)價(jia)格(ge)隻(zhi)漲(zhang)不(bu)跌(die)的(de)態(tai)勢(shi)正(zheng)在(zai)逆(ni)轉(zhuan)，也(ye)意(yi)味(wei)著(zhe)國(guo)內(nei)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)真(zhen)正(zheng)的(de)調(tiao)整(zheng)由(you)此(ci)開(kai)始(shi)。

　　然(ran)而(er)，要(yao)實(shi)現(xian)國(guo)內(nei)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)重(zhong)大(da)調(tiao)整(zheng)，並(bing)讓(rang)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)走(zou)上(shang)持(chi)續(xu)健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)之(zhi)路(lu)
，就(jiu)得(de)讓(rang)當(dang)前(qian)政(zheng)府(fu)的(de)各(ge)種(zhong)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)行(xing)政(zheng)性(xing)調(tiao)控(kong)政(zheng)策(ce)逐(zhu)漸(jian)退(tui)出(chu)市(shi)場(chang)
，就(jiu)得(de)是(shi)通(tong)過(guo)堅(jian)持(chi)“隻住不炒”的de市shi場chang定ding位wei。而er要yao做zuo到dao這zhe點dian，不bu僅jin政zheng府fu不bu能neng夠gou托tuo住zhu房fang價jia，讓rang行xing政zheng性xing調tiao控kong政zheng策ce退tui出chu市shi場chang，而er且qie加jia大da房fang地di產chan市shi場chang經jing濟ji杠gang杆gan的de調tiao控kong力li度du。比bi如ru，堅jian決jue用yong稅shui收shou政zheng策ce把ba住zhu房fang的de投tou資zi與yu消xiao費fei區qu別bie開kai(如調整房地產交易稅及房地產交易所得稅，以此有利於隻有一套住房的消費者，嚴厲打擊二套以上住房的投機炒作者)，jianjueezhifangdichantoujichaozuo，rangfangdichanshichanghuiguidaoyixiaofeiweizhudaodeshichang，erqiehaidequanmianshoujinjinrongganggan，rangfangdichantoujichaozuozhetuichushichang。weiyouzheyang，guoneidefangdichanshichangcainengzhujiandihuiguilixing，zouchixujiankangzhilu。(作者是青島大學經濟學院教授)