房地產行業政策有望迎來大調整。
zhujianbubuchangnihongzaijinrizhaokaideqiyezuotanhuishangbiaoshi，yaojixugonggufangdichanshichangqiwenhuishengtaishi，dalizhichigangxinghegaishanxingzhufangxuqiu，jinyibuluoshihaojiangdigoumaishoutaozhufangshoufubilihedaikuanlilv、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
受shou訪fang專zhuan家jia認ren為wei，持chi續xu低di迷mi的de樓lou市shi是shi致zhi使shi此ci次ci住zhu建jian部bu發fa聲sheng的de原yuan因yin，此ci前qian雖sui然ran已yi經jing出chu台tai了le多duo條tiao措cuo施shi來lai提ti振zhen樓lou市shi，包bao括kuo降jiang息xi等deng，但dan效xiao果guo甚shen微wei，樓lou市shi仍reng未wei有you明ming顯xian起qi色se。
“此ci前qian中zhong央yang對dui於yu房fang地di產chan的de發fa聲sheng基ji本ben都dou是shi寬kuan泛fan定ding調tiao和he喊han話hua形xing式shi，本ben次ci發fa聲sheng則ze是shi近jin期qi來lai首shou次ci中zhong央yang對dui於yu政zheng策ce鬆song綁bang的de公gong開kai具ju體ti表biao態tai，提ti出chu了le具ju體ti可ke行xing的de政zheng策ce內nei容rong和he鬆song綁bang方fang向xiang，是shi對dui7月24日中央政治局會議的補充和細化。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，住建部此次發聲，對接下來地方城市政策調整具有關鍵性的指導意義。
不(bu)過(guo)，廣(guang)東(dong)省(sheng)城(cheng)規(gui)院(yuan)住(zhu)房(fang)政(zheng)策(ce)研(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)首(shou)席(xi)研(yan)究(jiu)員(yuan)李(li)宇(yu)嘉(jia)認(ren)為(wei)，此(ci)次(ci)表(biao)態(tai)是(shi)以(yi)住(zhu)建(jian)部(bu)召(zhao)開(kai)企(qi)業(ye)座(zuo)談(tan)會(hui)的(de)形(xing)式(shi)來(lai)發(fa)布(bu)，政(zheng)策(ce)後(hou)續(xu)的(de)落(luo)地(di)，還(hai)需(xu)要(yao)金(jin)融(rong)管(guan)理(li)部(bu)門(men)以(yi)及(ji)各(ge)地(di)貫(guan)徹(che)落(luo)實(shi)。
“認房又認貸”有望鬆動
從(cong)政(zheng)策(ce)方(fang)向(xiang)來(lai)看(kan)，本(ben)次(ci)住(zhu)建(jian)部(bu)主(zhu)要(yao)提(ti)出(chu)了(le)三(san)大(da)方(fang)向(xiang)，一(yi)是(shi)針(zhen)對(dui)首(shou)套(tao)房(fang)首(shou)付(fu)比(bi)例(li)，二(er)是(shi)針(zhen)對(dui)改(gai)善(shan)性(xing)住(zhu)房(fang)稅(shui)費(fei)減(jian)免(mian)，三(san)是(shi)針(zhen)對(dui)認(ren)房(fang)認(ren)貸(dai)政(zheng)策(ce)。
其中，最受外界關注的就是對於“認房不用認貸”政策的表述。
“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高於首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。
根據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等超20城已優化“認房又認貸”政策。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前限購較嚴格且執行認房又認貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十餘個核心城市，倪虹部長明確提出個人住房貸款“認房不認貸”，預計短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間。
多位受訪專家認為，住建部此次對個人住房貸款“認房認貸”的表述，對於一線城市影響是最大的。
據悉，目前北京的購房政策為“認房又認貸”，即如名下有1套住宅或全國內存在貸款記錄（還清與否無關），再次貸款購買住宅即為二套。其商業貸款最低首付普宅為60%，非普為80%，房貸利率在5.25%。
如果改為“認房不用認貸”，換房家庭首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。
對於上海而言，當前也是執行認房又認貸政策，換房家庭購房首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。若改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。
“對京滬兩地的分析可以看出，認房不認貸能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
“ruoshiquxiaorenfangrendai，goumaiertaofangjiukeyianzhaoshoutaofangbiaozhunzhixing，duiyugaishanxingkehulaishuoshiyigezhongbanglihao，dadajiangdigoufangchengben，jianqinghaikuanyali，ladongrushijijixing，cujingaishanxingxuqiushifang。”陳霄稱。
buguo，zhongyuandichanshouxifenxishizhangdaweirenwei，renfangburendaizaiyixianchengshiyujibuhuiquanmiansongbang，henkenenghuilvxianzaibeijingdefangshan，shanghaidelingangdengpianyuanquyushidian。
8月上旬各地有望陸續落實政策
除了取消認房又認貸政策，此次住建部提及刺激購房市場的政策，還包括降首付和降房貸利率、換房減免稅費。
“目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期並釋放需求。”陳文靜稱。
據統計，目前多個一二線城市首套房首付比例在30%，甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高於5年期以上LPR。
“短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%下限，同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數也存在下調可能。”陳文靜稱。
嚴躍進表示，目前還有一些城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高於4.0%，預計8月上旬各地會陸續落實此類政策。
對於改善性住房換購稅費減免方麵，2022年9月，財政部、稅務總局發布《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
此次住建部強調進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預計後續針對換房需求的政策支持將進一步加大。
“稅收政策方麵，預計有兩個調整方向，一是優化調整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準；二是熱點城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。”李宇嘉表示。
陳文靜表示，7.24中zhong央yang政zheng治zhi局ju會hui議yi後hou，住zhu建jian部bu率lv先xian釋shi放fang積ji極ji信xin號hao，主zhu管guan部bu門men的de發fa聲sheng不bu僅jin有you助zhu於yu提ti振zhen市shi場chang信xin心xin，同tong時shi也ye為wei各ge地di加jia快kuai落luo實shi優you化hua政zheng策ce打da響xiang了le發fa令ling槍qiang，預yu計ji各ge地di優you化hua政zheng策ce的de節jie奏zou將jiang進jin一yi步bu加jia快kuai，特te別bie是shi二er線xian城cheng市shi的de政zheng策ce優you化hua或huo已yi在zai路lu上shang。
“此次政策調整，是2014年去庫存以來又一次政策大力度紓困，主要目的就是穩定和托底地產，釋放內需和消費潛力，實現穩增長、穩(wen)就(jiu)業(ye)目(mu)的(de)。考(kao)慮(lv)到(dao)熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)剛(gang)需(xu)集(ji)中(zhong)，換(huan)房(fang)需(xu)求(qiu)開(kai)始(shi)主(zhu)導(dao)，此(ci)次(ci)政(zheng)策(ce)降(jiang)低(di)成(cheng)本(ben)和(he)門(men)檻(kan)，會(hui)有(you)效(xiao)果(guo)，但(dan)具(ju)體(ti)的(de)效(xiao)果(guo)，要(yao)看(kan)後(hou)續(xu)各(ge)地(di)推(tui)進(jin)落(luo)實(shi)的(de)情(qing)況(kuang)，也(ye)要(yao)看(kan)金(jin)融(rong)財(cai)稅(shui)部(bu)門(men)後(hou)續(xu)的(de)政(zheng)策(ce)實(shi)施(shi)。”李宇嘉稱。
