盈利指標延續下行上半年利潤普遍負增長，房地產企業營收增速顯著放緩

　　2020年上半年，突發的疫情影響了房地產企業竣工、交jiao付fu節jie奏zou
，給gei企qi業ye的de經jing營ying和he結jie算suan帶dai來lai較jiao大da壓ya力li。根gen據ju各ge大da企qi業ye發fa布bu的de上shang半ban年nian業ye績ji報bao告gao數shu據ju，行xing業ye整zheng體ti營ying收shou增zeng速su顯xian著zhu放fang緩huan，利li潤run規gui模mo出chu現xian負fu增zeng長chang。

　　congzhongqiyejilaikan，fangqigexiangyinglizhibiaojunyanxulejinnianlaidexiaxingqushi，qielirunlvjiangfujinyibukuoda。yucitongshi，hongguantiaokongzhengcechixu，xingyeyinglikongjianchixushoudaojiya
；伴隨著前期高地價項目進入結算
，也進一步推高了營業成本、壓縮了利潤空間。

　　yeneifenxirenwei，yiqingxiayingshouzengsudexianzhufanghuanjilirunguimofuzengchangdagailvshijieduanxingde

，suizhexiabannianshichangjinyibuhuifu，weilaijianggengjiakaoyanfangqideyunyingguanlixiaolvhechanpindazaonengli。

　　上半年營收增速大幅放緩

　　自2019年開始
，房地產行業營收增速開始進入下降區間
，這也標誌著房企盈利進入瓶頸期。當前，行業增速持續放緩為房企帶來了諸多挑戰，2020年上半年，在行業利潤增速拐點確認、疊加疫情影響下，多數房企營收增速顯著放緩、利潤規模負增長
，盈利指標延續近年趨勢繼續下行。

　　克ke而er瑞rui地di產chan研yan究jiu中zhong心xin近jin日ri公gong布bu的de監jian測ce數shu據ju顯xian示shi，上shang半ban年nian受shou疫yi情qing影ying響xiang，房fang企qi項xiang目mu竣jun工gong及ji交jiao付fu結jie轉zhuan進jin度du普pu遍bian延yan緩huan，收shou入ru無wu法fa如ru期qi確que認ren，營ying業ye收shou入ru增zeng速su較jiao去qu年nian同tong期qi進jin一yi步bu明ming顯xian放fang緩huan。受shou監jian測ce的de179家樣本房企整體營業收入為23056億元，較2019年同期僅增長6.2%，增速創曆年來最低。

　　其中，部分規模房企如碧桂園、華潤置地、中國金茂等，營收規模均出現不同程度的同比下滑。與此同時
，行業整體營業成本增速也相應放緩，179家樣本房企整體營業成本達16600億元，同比增長12.4%，增速放緩6.8個百分點。

　　與此同時，2020年上半年房企利潤空間大幅收縮，行業整體利潤規模出現負增長，繼2019年之後增速繼續明顯下行。2020年上半年
，179家樣本房企實現毛利潤6456億元
、歸母淨利潤2116億元，分別同比下降7.0%、16.0%。

　　從利潤率指標來看
，上半年房企整體的毛利率、淨利率及歸母淨利率水平均延續近年來的下行趨勢，且降幅進一步擴大。克而瑞的數據顯示，上半年受監測的179家樣本房企毛利率中位數為31.3%，同比下滑2.4個百分點；淨利率中位數為9.7%，同比下滑2.6個百分點。

　　綜合曆年數據來看，2020年上半年受監測的179家房企淨利率中位數降至2015
、2016年水平。此外
，歸母淨利率中位數達到曆年新低點，為7.2%。

　　“整體來看
，近年來房地產行業盈利指標持續下行，主要還是要歸因於政策持續調控和高地價項目結轉影響。”克而瑞地產研究中心研究員朱一鳴分析認為，“一yi方fang麵mian，從cong目mu前qian政zheng策ce環huan境jing來lai看kan
，調tiao控kong基ji調tiao仍reng以yi企qi穩wen為wei主zhu
，局ju部bu地di區qu政zheng策ce調tiao控kong持chi續xu趨qu緊jin，特te別bie是shi一yi二er線xian城cheng市shi限xian價jia政zheng策ce難nan放fang鬆song，存cun在zai地di價jia房fang價jia比bi率lv高gao的de問wen題ti，企qi業ye的de盈ying利li空kong間jian受shou限xian。”

　　“另一方麵，上半年不少房企前期獲取的高地價項目進入結算，壓縮了利潤空間，也是導致企業盈利指標下降的重要原因。”朱(zhu)一(yi)鳴(ming)表(biao)示(shi)，同(tong)時(shi)，今(jin)年(nian)二(er)季(ji)度(du)以(yi)來(lai)
，土(tu)地(di)市(shi)場(chang)火(huo)熱(re)
，高(gao)溢(yi)價(jia)土(tu)地(di)成(cheng)交(jiao)不(bu)斷(duan)，這(zhe)些(xie)項(xiang)目(mu)將(jiang)在(zai)未(wei)來(lai)一(yi)到(dao)兩(liang)年(nian)陸(lu)續(xu)體(ti)現(xian)在(zai)企(qi)業(ye)營(ying)收(shou)和(he)盈(ying)利(li)上(shang)，繼(ji)續(xu)對(dui)企(qi)業(ye)利(li)潤(run)率(lv)實(shi)現(xian)產(chan)生(sheng)影(ying)響(xiang)，企(qi)業(ye)應(ying)更(geng)加(jia)關(guan)注(zhu)如(ru)何(he)提(ti)升(sheng)自(zi)身(shen)的(de)產(chan)品(pin)打(da)造(zao)能(neng)力(li)，以(yi)提(ti)升(sheng)高(gao)地(di)價(jia)項(xiang)目(mu)的(de)產(chan)品(pin)溢(yi)價(jia)。

　　短期償債能力普遍下降

　　2020上半年

，房地產企業經曆了一季度業績大幅下滑後，又在二季度迎來平穩恢複。一季度的暫緩開工、二季度的打折促銷等都對房企利潤造成了一定影響，控製成本、提升盈利能力將是房企下半年的重要目標之一。

　　隨著房企業績分化加速
，強者恒強態勢持續

，行業集中度進一步提升。中國指數研究院近日公布的研究報告指出
，2020年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)各(ge)陣(zhen)營(ying)房(fang)企(qi)總(zong)資(zi)產(chan)周(zhou)轉(zhuan)率(lv)及(ji)存(cun)貨(huo)周(zhou)轉(zhuan)率(lv)略(lve)有(you)下(xia)降(jiang)。尤(you)其(qi)是(shi)一(yi)季(ji)度(du)房(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)大(da)幅(fu)跳(tiao)水(shui)
，加(jia)上(shang)工(gong)期(qi)延(yan)後(hou)等(deng)原(yuan)因(yin)，使(shi)得(de)房(fang)企(qi)周(zhou)轉(zhuan)率(lv)均(jun)值(zhi)有(you)所(suo)下(xia)降(jiang)。

　　具體來看，業績規模1000億-2000億陣營企業存貨周轉率情況表現明顯高於其他陣營企業，2020年上半年存貨周轉率均值為0.21，與yu去qu年nian同tong期qi基ji本ben持chi平ping。從cong這zhe部bu分fen企qi業ye周zhou轉zhuan率lv來lai看kan
，疫yi情qing帶dai來lai的de衝chong擊ji已yi逐zhu漸jian消xiao退tui，企qi業ye韌ren性xing十shi足zu，經jing營ying效xiao率lv回hui歸gui正zheng軌gui，基ji本ben已yi達da去qu年nian同tong期qi水shui平ping。

　　從企業的負債水平來看，上半年房地產企業去杠杆效果顯著，各陣營企業負債水平均有不同程度的下降。中指院的數據顯示
，業績規模500億-1000億陣營對負債的控製水平較強，資產負債率平均下滑1.23個百分點，有效負債水平也有5.45個百分點的下降，降負債成效較好。

　　zhideyitideshi
，shouzhaiwuqixianjiegouyingxiang，shangbanniandabufenfangdichanqiyededuanqichangzhainenglitongbiyousuoxiajiang

，liudongzichanduizhaiwudefugaichengduchuxianxiahua。zhongzhiyuanfangmianfenxirenwei，zhuyaoyuanyinshiyinweiqiyezaishangbanniansuoxulixishuipingjiaodi
，shangbanniandezhifuyalijiaoxiaosuozhi。

　　從企業的債務結構來看，規模500億以上企業的短期負債水平均有所上升
，尤其是1000億以上企業，短期債務占到70%以(yi)上(shang)，上(shang)半(ban)年(nian)債(zhai)務(wu)壓(ya)力(li)較(jiao)大(da)。中(zhong)指(zhi)院(yuan)方(fang)麵(mian)分(fen)析(xi)認(ren)為(wei)
，當(dang)前(qian)監(jian)管(guan)機(ji)構(gou)對(dui)房(fang)企(qi)負(fu)債(zhai)仍(reng)未(wei)放(fang)鬆(song)
，下(xia)半(ban)年(nian)負(fu)債(zhai)率(lv)及(ji)債(zhai)務(wu)結(jie)構(gou)調(tiao)整(zheng)仍(reng)為(wei)房(fang)企(qi)的(de)主(zhu)要(yao)任(ren)務(wu)之(zhi)一(yi)。

　　“三道紅線”成行業最大變量

　　yeneipubianrenwei，fangdichanxingyeteyoudezhongzichanshuxingjuedingduoshuqiyedefazhanyikaojinrongganggantuidong。erzaidangqianjieduan，duiyufangdichanxingyederongzihuanjingzhengtichuyupianjindezhuangtai，yixieguanyufangqirongzidezhengceyeshiyouchutai。tebieshi，jinqichutaideyixiejianguanxingui，kongzhiqiyerongzicunliangjinedetongshi，yangekongzhizengliangjine，fangfengxiandetongshiyutishengxingyezijindeshiyongxiaolv。

　　“對於房地產行業融資的收緊政策已持續很久


，房企也在主動有序地進行財務的管控和債務的管理，有序的調整杠杆水平。”億翰智庫相關分析人士指出，近期，“三道紅線”相關政策的出現，實實在在給部分企業融資帶來一定壓力。“企業優化債務結構的節奏或將進一步加速
，而對於杠杆率處於低位的企業反而能夠有更大的空間有效利用杠杆實現更從容的發展。”

　　根據億翰智庫的監測數據，從2020年上半年受監測的50家房企淨負債率和融資成本變化來看，可比口徑之下，50家房企的淨負債率均值反而較2019年有所提升。其中主要原因在於前期淨負債率水平處於低位的企業在上半年加大投資的力度，如華潤置地、招商蛇口、新城控股等，進而使得這些受監測企業整體淨負債率水平有所提升。

　　不過，從今年前8月房企的銷售情況來看
，規模房企銷售業績增幅轉正，1-8月(yue)銷(xiao)售(shou)業(ye)績(ji)的(de)目(mu)標(biao)完(wan)成(cheng)率(lv)普(pu)遍(bian)在(zai)六(liu)成(cheng)左(zuo)右(you)。從(cong)房(fang)企(qi)對(dui)全(quan)年(nian)業(ye)績(ji)展(zhan)望(wang)和(he)目(mu)標(biao)設(she)定(ding)來(lai)看(kan)
，盡(jin)管(guan)受(shou)到(dao)疫(yi)情(qing)影(ying)響(xiang)
，但(dan)企(qi)業(ye)並(bing)沒(mei)有(you)調(tiao)整(zheng)全(quan)年(nian)業(ye)績(ji)目(mu)標(biao)的(de)想(xiang)法(fa)和(he)打(da)算(suan)，而(er)是(shi)通(tong)過(guo)相(xiang)應(ying)安(an)排(pai)，盡(jin)最(zui)大(da)努(nu)力(li)去(qu)完(wan)成(cheng)全(quan)年(nian)的(de)業(ye)績(ji)
，並(bing)爭(zheng)取(qu)在(zai)完(wan)成(cheng)目(mu)標(biao)的(de)基(ji)礎(chu)上(shang)實(shi)現(xian)增(zeng)量(liang)。

　　在業內看來，2020年是個特殊的時點
，不僅僅因為疫情的突然暴發
，也因為2020年是多家房企三年規劃或者五年戰略的終點
，也是企業新的戰略規劃的起點。

　　“zongtilaishuo，jinnianshangbannianxingyezhengtiyingshouyulirunguimozengchangshouyiqingchongjijiaoda
，danyingshouzengsudafufanghuanyijilirunguimofuzengchangdezoushidagailvshijieduanxingde。”朱一鳴分析認為，隨著下半年疫情穩定
、市場逐步恢複
，房企勢必會加快施工進度、抓緊結算

，力爭全年利潤規模的實現，整體利潤增長預期向好。

　　朱一鳴進一步表示
，對於房企來說，一方麵，營收規模是利潤規模實現的保障，在增速放緩的市場背景下，更應提高抗風險能力

、增加收入增長的確定性
，減少階段波動性，保證企業的穩定經營；另一方麵
，市場困境下，更加考驗企業成本管控能力的提升，房企應雙管齊下，保障利潤的實現。