今年年初以來
，國內房地產市場調控趨於常態化，融資窗口收緊、房貸製度改革等調控手段相繼推出，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡
，業內預計
，四季度市場規模調整幅度將在供需拉鋸狀態下略有擴大，房價漲幅也有望進一步回落。

　　樓市“金九銀十”褪色

　　2019年三季度，房地產供給側改革取得關鍵性進展。期內，集體經營性建設用地入市在法律層麵及稅收機製層麵得到確認、國有建設用地二級市場配置通道進一步打開。與此同時，房地產市場整體的政策基調體現為：不將房地產作為短期刺激經濟的手段，著力防範房地產金融風險。

　　在此影響下
，三季度重點城市商品住宅成交規模同比有所調整，價格環比漲幅穩定在低位區間；土(tu)地(di)市(shi)場(chang)推(tui)地(di)節(jie)奏(zou)放(fang)緩(huan)帶(dai)動(dong)成(cheng)交(jiao)規(gui)模(mo)有(you)所(suo)回(hui)落(luo)
，宅(zhai)地(di)成(cheng)交(jiao)樓(lou)麵(mian)均(jun)價(jia)環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)
，土(tu)地(di)流(liu)拍(pai)率(lv)回(hui)升(sheng)，平(ping)均(jun)溢(yi)價(jia)率(lv)走(zou)低(di)，土(tu)地(di)競(jing)拍(pai)熱(re)度(du)明(ming)顯(xian)減(jian)弱(ruo)。

　　事實上

，今年以來各季度重點城市新房成交麵積同比均有所回落
，尤其是樓市“金九”成色明顯不足。中國指數研究院的統計數據顯示
，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水平。

　　中指院相關負責人分析指出，三季度以來，政策環境趨嚴，購房者觀望情緒濃厚

，疊加今年3、4月一二線市場銷售端的回暖導致需求後續釋放動力不足，市場調整壓力有所加大，三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模同比下降1.8%
，降幅較二季度小幅擴大
，8-9月重點城市成交規模同環比均下降。

　　具體從不同級別城市來看，今年三季度，一線、三線代表城市成交規模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交麵積為57萬平方米

，三季度以來市場有所調整，月均成交麵積為58萬平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交麵積約89萬平方米
，同比增長0.3%
，整體成交規模趨於穩定。三線代表城市三季度月均成交麵積在33萬平方米左右，同比下降約6%。

　　中指院相關負責人表示，今年3-4月市場呈現短暫回升，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放

，5月(yue)以(yi)來(lai)需(xu)求(qiu)入(ru)市(shi)節(jie)奏(zou)放(fang)緩(huan)
，加(jia)之(zhi)進(jin)入(ru)三(san)季(ji)度(du)以(yi)來(lai)，監(jian)管(guan)層(ceng)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)金(jin)融(rong)領(ling)域(yu)密(mi)集(ji)發(fa)聲(sheng)，對(dui)購(gou)房(fang)者(zhe)和(he)企(qi)業(ye)信(xin)貸(dai)監(jian)管(guan)均(jun)強(qiang)化(hua)，市(shi)場(chang)調(tiao)整(zheng)壓(ya)力(li)有(you)所(suo)加(jia)大(da)，三(san)季(ji)度(du)重(zhong)點(dian)城(cheng)市(shi)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交(jiao)麵(mian)積(ji)同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)，且(qie)降(jiang)幅(fu)較(jiao)二(er)季(ji)度(du)有(you)所(suo)擴(kuo)大(da)。

　　結合十月份以來近兩周住宅市場的成交行情

，有業內分析人士表示，9月份的數據已表明，主要城市的新房與二手房成交量出現下降。調控政策的嚴格管控下
，“金九銀十”不再是地產營銷的“靈丹妙藥”。

　　金融監管政策仍將從嚴從穩

　　近日，包括南京六合區
、天津、三san亞ya以yi及ji北bei京jing燕yan郊jiao等deng地di均jun傳chuan出chu房fang產chan限xian購gou放fang鬆song的de消xiao息xi。對dui此ci，易yi居ju研yan究jiu院yuan智zhi庫ku中zhong心xin研yan究jiu總zong監jian嚴yan躍yue進jin分fen析xi認ren為wei
，這zhe進jin一yi步bu說shuo明ming當dang前qian一yi些xie城cheng市shi尤you其qi是shi郊jiao區qu市shi場chang限xian購gou政zheng策ce鬆song綁bang的de導dao向xiang，也ye是shi因yin城cheng施shi策ce的de重zhong要yao體ti現xian。

　　yanyuejingaosujizhe，nanjingcicifangsongyouqiyoujijidexinhaoyiyi。diyi，disijiduxuyaojijijiangjiacuxiao，youqishiqukucundeyalikaishizengda
，fangqixuyaozaizhegeshihoujijijinxingxiangmuxiaoshou，gedilveyousongbangyeyouzhuyushixianchengjiaoliangdehuoyue。dier
，fangsongyeshixuyaoyoutiaojiande，dangqianfangsongshiyaozhenduitedingquntihetedingquyujinxing，zheyeyouzhuyuhouxufangdichanshichangdejiaoyihuoyue，tongshiyefangfanfangjiaguokuaishangzhang。disan，bupaichuhouxugediruoshichuxiankucunyalihexiaoshouyali
，yehuiyoushidangsongbangdekeneng。

　　今年以來，各城市房地產市場波動頻繁
、分化加劇
，一城一行情、一月一行情，尤其是當前樓市
、地市成交明顯下滑，部分城市庫存風險再次浮出水麵，且有加劇趨勢

；部分城市市場依然高歌猛進

、部分項目仍能開盤日光
，供不應求矛盾依然突出。

　　“在這樣的市場背景下
，預計四季度各城市仍將延續有收有放的精細化調控，並強化執行。”克而瑞地產研究中心一位分析人士指出
，當前“因城施策”正在不斷強化。

　　綜合來看，熱點城市調控政策往往選擇進一步升級，例如：蘇州再度升級調控，非戶籍家庭在蘇州市區
、昆山、太倉購買首套房，3年內需連續繳納2年及以上社保，新房、二手房限售區域皆擴容至蘇州市區範圍。因近期房價大幅上漲，大連、洛陽同樣出台了收緊性質的“限價令”。

　　不過，業內普遍認為房地產信貸政策將適度收緊
，且恐將執行窗口指導。2019年三季度以來，房地產行業金融管控明顯收緊。上述克而瑞分析人士表示

，“一方麵
，房企融資收緊常態化，且有愈演愈烈之勢。銀行、信托、海外債等多種融資工具全麵收緊，嚴控違規資金流入房地產市場；另ling一yi方fang麵mian
，居ju民min房fang貸dai業ye務wu大da幅fu縮suo量liang
，短duan期qi房fang貸dai利li率lv大da概gai率lv將jiang繼ji續xu向xiang上shang調tiao整zheng。當dang然ran，不bu同tong城cheng市shi將jiang呈cheng現xian差cha異yi化hua的de住zhu房fang信xin貸dai政zheng策ce，那na些xie房fang價jia上shang漲zhang壓ya力li大da的de熱re點dian城cheng市shi，房fang貸dai利li率lv上shang浮fu比bi例li理li應ying更geng高gao。”

　　展望2019年四季度，中指院方麵也認為，房地產行業管理政策仍將立足“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”進(jin)行(xing)構(gou)建(jian)。其(qi)中(zhong)，今(jin)年(nian)以(yi)來(lai)調(tiao)控(kong)過(guo)程(cheng)中(zhong)的(de)金(jin)融(rong)政(zheng)策(ce)將(jiang)貫(guan)穿(chuan)始(shi)終(zhong)
，並(bing)且(qie)在(zai)四(si)季(ji)度(du)仍(reng)然(ran)會(hui)繼(ji)續(xu)堅(jian)持(chi)
，金(jin)融(rong)監(jian)管(guan)政(zheng)策(ce)基(ji)調(tiao)仍(reng)從(cong)嚴(yan)從(cong)穩(wen)並(bing)逐(zhu)步(bu)由(you)中(zhong)央(yang)下(xia)沉(chen)到(dao)地(di)方(fang)。

　　房價漲幅或將進一步回落

　　zhongzhiyuanfangmianfenxirenwei，jinqiduozhonghuobizhengcegongjuchixufali，zaibaochiliudongxinghelichongyudetongshijinyibudatonghuobichuandaojizhi。duifangdichanshichangeryan，jianguancengzhenduifangdichanshichangjinronglingyuduocifasheng，zaituijinkuanxinyongzhengcezhishi
，yanfangzijinweiguiliurufangdichanlingyu，qiyeneiwairongziqudaojunshoujin，fangqizijinmianyalimingxianjiada。

　　基於此，在行業金融監管強化
、融資渠道收窄
、銷(xiao)售(shou)回(hui)款(kuan)支(zhi)撐(cheng)度(du)不(bu)足(zu)等(deng)背(bei)景(jing)下(xia)，四(si)季(ji)度(du)房(fang)企(qi)資(zi)金(jin)壓(ya)力(li)將(jiang)進(jin)一(yi)步(bu)凸(tu)顯(xian)，進(jin)而(er)影(ying)響(xiang)房(fang)企(qi)投(tou)資(zi)開(kai)工(gong)積(ji)極(ji)性(xing)
，預(yu)計(ji)全(quan)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)額(e)及(ji)新(xin)開(kai)工(gong)麵(mian)積(ji)增(zeng)速(su)將(jiang)延(yan)續(xu)放(fang)緩(huan)趨(qu)勢(shi)。

　　從價格端來看
，根據中國房地產指數係統對100個城市的全樣本調查數據，今年以來百城住宅價格整體表現平穩，各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄。中指院方麵分析預測
，“但考慮到近期房企的積極營銷勢頭
，四季度房價漲幅或將進一步回落。”

　　jutieryan，jinnianyilaishougaojiadixiangmujizhongrushidengtuidongdejiegouxingyinsuyingxiang
，shangpinfangxiaoshoujiagerengbaochijiaokuaishangzhang。jinrusijidu，quannianyejiyalijizijinmianyalidetishengjiangjinyibujiadafangqicuxiaoliduyijiakuaixiaoshouhuilongzijin
，jiagezhangfuyouwangjixuhuiluo；ersansixiandaibiaochengshiyouyuqianqixuqiucunzaitouzhihouqizengchangfali，shichangjiangyanxutiaozhengtaishi，tongshiyierxianchengshishichangguimosuizheshichanghuanjingdeshoujinjixuqiushifangfanghuanyejiangmianlinyidingtiaozhengyali
，sijiduzhengtishichangchengya。

　　從企業層麵來看
，業內認為，四季度在“房住不炒”政(zheng)策(ce)定(ding)位(wei)下(xia)


，房(fang)企(qi)規(gui)模(mo)增(zeng)速(su)將(jiang)趨(qu)向(xiang)於(yu)穩(wen)健(jian)提(ti)升(sheng)。尤(you)其(qi)是(shi)麵(mian)對(dui)著(zhe)融(rong)資(zi)端(duan)調(tiao)控(kong)收(shou)緊(jin)，房(fang)企(qi)短(duan)期(qi)債(zhai)務(wu)壓(ya)力(li)加(jia)大(da)，房(fang)企(qi)將(jiang)更(geng)加(jia)依(yi)賴(lai)銷(xiao)售(shou)回(hui)款(kuan)來(lai)補(bu)充(chong)資(zi)金(jin)鏈(lian)，未(wei)來(lai)需(xu)要(yao)加(jia)速(su)銷(xiao)售(shou)推(tui)貨(huo)，以(yi)促(cu)進(jin)現(xian)金(jin)回(hui)籠(long)。

　　“我們預計，盡管目前金九銀十較曆年有所遜色，但是四季度房企整體的供應量將增加
，營銷力度也將加強。”上述克而瑞分析人士表示，“在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營銷力度。更多持貨觀望的房企將選擇以價換量

，通過降價促銷搶收業績、加速項目去化。”