房地產新開工正消磨韌性

　　由於政策調控及經濟下行壓力

，2019年商品房銷售麵積出現2015年以來的首次負增長
，在開發商降價促銷帶動下，年底實現增速轉正，但僅增長0.2%。

　　近期
，中共中央辦公廳
、國務院辦公廳出台相關文件指出，全麵取消城區常住人口300萬以下城市的落戶限製，全麵放寬城區常住人口300萬~500萬的大城市落戶條件。根據中央政策

，山東省目前已將其列為2020nianzhongdiangongzuozhiyi。luohuxianzhizhengcedefangkuanduicujinfangdichanshichangxuqiuyoujijizuoyong。tongshi，yangxingjiangzhunshifangliudongxing，fangdichanxingyedejinronghuanjingyejiangyousuogaishan。

　　不過，2019年年末中央經濟工作會議重申“房住不炒”的定位，全麵落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機製，促進房地產市場平穩健康發展。目前，雖然政策上略有邊際放鬆，但總體取向仍然不會改變。

　　從運行規律看，房地產市場具有明顯周期性，每輪周期約三四年左右，近幾個周期的投資增速重心不斷下移。本輪周期從2015年(nian)開(kai)始(shi)，持(chi)續(xu)時(shi)間(jian)已(yi)超(chao)往(wang)期(qi)，雖(sui)然(ran)政(zheng)策(ce)力(li)促(cu)市(shi)場(chang)穩(wen)定(ding)發(fa)展(zhan)，業(ye)內(nei)也(ye)有(you)觀(guan)點(dian)認(ren)為(wei)房(fang)地(di)產(chan)周(zhou)期(qi)失(shi)靈(ling)，本(ben)輪(lun)周(zhou)期(qi)持(chi)續(xu)時(shi)間(jian)將(jiang)延(yan)長(chang)，但(dan)這(zhe)並(bing)不(bu)意(yi)味(wei)著(zhe)房(fang)地(di)產(chan)投(tou)資(zi)不(bu)會(hui)出(chu)現(xian)短(duan)期(qi)波(bo)動(dong)。

　　目前，房屋新開工及施工麵積增長快於銷售的狀態不可持續
，且土地購置麵積已連續幾年處於較低位，房地產新開工正在消磨韌性，若2020年銷售增速不出現明顯的回升

，將影響開工增速。

　　房地產建設向竣工階段轉變將影響鋼材消費

　　fangdichanshigangcaixiaohaoliangjiaodadexingye，yuezhangangcaixiaofeizongliangdesifenzhiyi。fangwujianshegejieduanhaogangliangbutong，gangcaixuqiuzhuyaozaishigongdeqianzhouqi，xinkaigongdaowanchengdijigongchengjieduanhaogangxishuzuida，xinkaigongqingkuangdebianhuaduifangdichanxingyeduanqigangcaixuqiudeyingxiangzuiweizhijie。

　　商品房銷售結構中期房比例和精裝修比例提高
，使施工周期拉長，2016年和2017年高增長的銷量將逐步體現在竣工上。目前，房屋竣工麵積仍為負增長
，但降幅收窄，房地產投資正在轉向竣工周期。

　　從領先指標非製造業之建築業PMI指數（采購經理指數）來看
，2019年12月回落2.9個百分點至56.7%，已降至近兩年低點，預示著建築業景氣度回落，反映房地產施工期或將進入尾聲，2020年第一季度起施工麵積增速麵臨回落壓力。

　　fangdichanjianshexiangjungongjieduanzhuanbian
，fangdichanxingyeduigangcaidexiaofeiyehuisuizhiquruo。ruguofangdichantouzichuxiankuaisuxiahua，fangdichanxingyezhijieyonggangjianshao
，qiefangdichanshichangjingqiduxiahuayouhuijinyibuyingxianggongchengjixiexingyedejingqidu，huijianjieyingxiangjixiexingyeyonggangliang。yinci，2020年需警惕房地產投資增速快速下滑的風險。

　　房地產市場或接近天花板

　　congchangqilaikan
，jinglilejigezhouqidexuqiujizhongshifanghou，shangpinfangxiaoliangzengsufanghuan。tongshi，juedingfangdichanchangqixuqiuderenkouhechengzhenhualiangdayinsudoudaoleguaidianqi，fangdichanxingyedezengliangfengzhiyiguo，xiaoshoumianjihuoyijiejinshichangtianhuaban。